Dei danni subiti da chi è caduto in una buca nel cortile condominiale, risponde anche l’amministratore

martelloCassazione civile, Sezione terza, sentenza n. 25251/08

Il fatto esaminato dalla sentenza in commento è il seguente. Un condomino cade in una buca situata nel cortile antistante la propria abitazione, all’interno dell’area condominiale e per questo chiede il risarcimento dei danni non soltanto al condominio ma anche all’amministratore dello stesso. Il Giudice di primo grado accoglie le richieste del danneggiato, condannando in solido tra loro al risarcimento del danno tanto il condominio quanto la persona dell’amministratore, ma la Corte di Appello, riformando la sentenza di primo grado, riteneva responsabile del danno solo il condominio escludendo qualsiasi colp in capo all’amminitratore.

Ma la Corte di Cassazione, adita dal danneggito, dà ragione a quest’ultimo e ribadisce la responsabilità solidale del condominio e dell’amministratore.
Secondo la Suprema Corte, infatti, la legge prevede che il condominio debba avere un amministratore. La figura dell’amministratore nell’ordinamento non si esaurisce nell’aspetto contrattuale delle prerogative dell’ufficio. A tale figura il codice civile, e le leggi speciali imputano doveri ed obblighi finalizzati ad impedire che il modo d’essere dei beni condominiali provochi danno di terzi. In relazione a tali beni l’amministratore, in quanto ha poteri e doveri di controllo e poteri di influire sul loro modo d’essere, si trova nella posizione di custode. Ciò si verifica in particolare quando, come nella fattispecie per cui è causa, l’assemblea decide di appaltare lavori a terzi: in tal caso il controllo dei beni comuni nell’interesse del condominio deve infatti considerarsi attribuito all’amministratore quante volte, da un lato, l’appaltatore non è posto in una condizione di esclusivo custode delle cose sulle quali si effettuano i lavori e dall’altro l’assemblea non affida l’anzidetto compito ad una figura professionale diversa dallo stesso amministratore. Questi allora deve curare che i beni comuni non arrechino danni agli stessi condomini od a terzi, come del resto ha già riconosciuto la giurisprudenza allorché ha considerato l’amministratore del condominio responsabile dei danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei suoi poteri e, in genere, di qualsiasi inadempimento degli suoi obblighi legali o regolamentari: si pensi in specie ai danni derivanti dalla negligente omissione delle necessarie riparazioni al lastrico solare od al tetto, decise da una delibera assembleare e non attuate dall’amministratore (Cass., 17 maggio 1994, n. 4816; Cass. 14 giugno 1976, n. 2219; ma v. anche Cass., 20 agosto 1993, n. 8804).
Tale indirizzo, tendenzialmente più rigoroso rispetto al passato, è del resto espressione dell’evoluzione della figura dell’amministratore di condominio, i cui compiti vanno vieppiù incrementandosi sì da far ritenere che gli stessi possano venire assolti in modo più efficace dalle società di servizi, all’interno delle quali operano specialisti in settori diversi, in grado di assolvere alle numerose e gravi responsabilità ascritte allo stesso amministratore dalle leggi speciali (Cass. 24 ottobre 2006, n. 22840; v. anche, in materia, Cass., 23 gennaio 2007, n. 1496; si segnalano, fra le leggi speciali il DLgs. 3 aprile 2006, n. 152: in materia di acqua e inquinamento il DL 25 giugno 2008, n. 112, in materia di Certificazione energetica;il Decreto Min. Svil. 22 gennaio 2008, n. 37 in materia di impianti; la L. 27 marzo 1992, n. 257 e il DM 6 settembre 1994 sulla bonifica dall’amianto; il DLgs. 30 maggio 2008, n. 115 in materia di coibentazioni; il Dpr 12 gennaio 1998, n. 37 sul 1 certificato di prevenzione incendi e manutenzione degli impianti; ed i relativi Decreti Min Int. 16 maggio 1987, n. 246 e 1 febbraio 1986: contenenti le corrispondenti norme tecniche; il Dpr 30 aprile 1999, n. 162: sulla manutenzione degli ascensori e sulle relative verifiche, certificazione Ce e tenuta del libretto d’impianto; il Dpr 26 agosto 1993 n. 412 e il Dpr 21 dicembre 1999, n. 551 sulla nomina del terzo responsabile degli impianti di riscaldamento; il Dlgs 9 aprile 2008, n. 81 sulla frequenza obbligatoria da parte del portiere del corso d’informazione su rischi, pronto soccorso e prevenzione incendi; il Dlgs 9 aprile 2008, n. 81 sulla durata dei lavori, rischiosità e idoneità delle imprese e verifica della redazione del piano di sicurezza e di coordinamento).

Se ignoti danno fuoco all’immobile in locazione, risponde il conduttore?

Egr. Avv.
mi hanno bruciato il ristorante che avevo in gestione. Il verbale dei Carabinieri parla di incendio doloso imputabile ad ignoti e sono stati rinvenuti anche segni di effrazione. Il proprietario mi ha chiesto di risarcire i danni minacciando le vie legali. Le chiedo, in questo caso posso essere considerato responsabile oppure l’incendio doloso dovuto ad ignoti può essere considerato una causa a me non imputabile?

Risposta: l’art. 1588 c.c. , per il quale il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa data in locazione, anche nel caso di incendio, qualora non provi che il fatto si sia verificato per causa a lui non imputabile, pone una presunzione di colpa a carico del conduttore, superabile soltanto con la identificazione, in modo positivo e concreto della causa dell’incendio, come a lui non riconducibile, cosicchè in difetto di tale prova la causa rimasta sconosciuta resta a suo carico (Cass. civile 06 febbraio 2007, n. 2550; Cass. civile 27.11.2002, n. 16762). In sostanza per sottrarsi alla presunzione di responsabilità, occorre l’identificazione del terzo colpevole di avere causato l’incendio; diversamente dei danni risponde il conduttore.

Problemi di umidità

Salve,
tra pochi giorni è un anno che ho comperato un monolocale, che da fine giugno ha iniziato a darmi seri problemi. Sono comparse macchie di umidità a partire dal battiscopa in sù ed in poco tempo si sono sparse su tutta l’area della casa, dall’ingresso al bagno.
Dopo molteplici telefonate tra amministratore(latitante) idraulico(latitante e temporeggiatore) ed ovviamente costruttore (latitante e temporeggiatore), si è giunti alla conclusione, solo ad ottobre, che il
problema non è dovuto a rotture di tubi ma infiltrazioni d’acqua si “presuppone piovana”(suppozione che non condivide il costruttore) .
Mentre loro giocano allo scarica barile, la domanda che le rivolgo è la seguente: il contratto di compravendita dell’immobile in questo caso è viziato? Ed io che strada posso intraprendere per tutelarmi?

Grazie mille
Cornelia

Risposta: il tema è stato ampiamente affrontato i vari post precedenti alla cui lettura si rimanda. Quanto ai mezzi di tutela – considerato che il costruttore pare non voglia riconoscere che la causa dell’umidità dipende da un vizio di costruzione – penso debba richiedere l’assistenza di un legale.

Garage inaccessibile e acqua salata dal rubinetto: risponde il costruttore?

 

Gentile avvocato,
ho comprato a dicembre 2007 una villetta nel comune di Reggio Calabria. Questa villetta ha un garage sotto il livello della strada. A luglio di questo anno mi trasferisco e dopo aver fatto 10 di prove con diverse automobili mi accorgo che è praticamente impossibile entrare nel garage. La pendenza è cosi’ alta che la macchina rimane piantata a terra. Ho acquistato questa casa e non posso usare il garage. Inoltre il costruttore non mi ha informato sulla qualità dell’acqua che vi è nella zona. Ovvero l’acqua è salata e dopo circa 3 mesi già ho dovuto cambiare alcuni tubi poichè si erano completamente arrugginiti. 
Cosa posso fare in merito a questi due problemi?
La ringrazio
Cosimo (via email)

Risposta: in merito all’impossibilità di accedere al garage con l’auto si rimanda al post del 15/4/2008. 
Per quanto riguarda la qualità dell’acqua, va detto che il costruttore dell’immobile è tenuto a garantire l’immobile che vende e non anche la qualità dell’acqua che immagino sia fornita da un sistema idrico gestito da un altri.

Atti valdalici all’estero

Buongiorno
gentilmente mi dà info x un danno subito alla mia auto in Croazia .
il 20 Agosto ero in vacanza con la mia famiglia a Dubrovnik ed ero fermo nel traffico gestito da poliziotti x fare in modo che potessero passare i tifosi della squadra di calcio dello Zagabria. Fermi in macchina siamo stati testimoni dei scontri tra tifoserie ed 1 tifoso ha lanciato un sasso verso la macchina lesionando il parabrezza e danneggiando la corrozzeria. La polizia ha eseguito alcuni arresti,mentre io ho esposto denuncia .
Ho speranza x un risarcimento ?
GRazie
Antonio (email)

Risposta: a meno che Lei non abbia una assicurazione contro gli atti valdalici, mi sembra molto difficile ottenere un risarcimento del danno dal tifoso responsabile dello stesso.  L’Italia non ha giurisdione sul fatto illecitoin questione.

La garanzia per i vizi nella vendita di un immobile

Salve.
Ho acquistato casa a febbraio, ma vivo effettivamente qui da un mese. In questi giorni ci sono stati dei fortissimi acquazzoni che mi hanno fatto riscontrare numerosi problemi alla veranda. Gli infissi fanno passare acqua..in mezza giornata ne ho raccolta 8 litri!!!
Ora, so che nell’atto viene scritto che la compri così com’è…ma io non l’ho comprata in un giorno di pioggia ma di sole…per cui il problema l’ho riscontrato solo ora. E soprattutto l’agenzia con la quale ho trattato, sotto le nostre ripetute richieste prima dell’acquisto, ci ha dato delle informazioni errate riguardo lo stato della veranda e del cielo del poggiolo sopra, omettendo quali erano le reali condizioni e anzi assicurando che era tutto a posto. Come mi devo comportare ora?
Ho contattato l’agenzia, ma loro se ne sono accuratamente lavati le mani dicendo che non sapevano che entrasse acqua in veranda e che non lo sapeva neanche la vecchia proprietaria perchè gli studenti che ci abitavano prima non le hanno mai segnalato il problema. E’ palese che ciò non è vero…la veranda si allaga. In 3 ore 8l di acqua mi sembrano più che sufficienti per accorgersi del problema. Per quanto riguarda il cielo del poggiolo invece ci era stato detto che era nero di sporco ( e non di muffa…e davvero sembrava!)in quanto in cucina non c’era la cappa per l’aspirazione e quindi i fumi andavano a finire lì..i ragazzi non aprivano mai e quello era il risultato. La realtà dopo un mese che ci vivo e dopo gli acquazzoni: si formano delle macchie bagnate sul cielo del poggiolo, probabilmente a causa di infiltrazioni del balcone di sopra e in un angolo c’è un buco. La ditta che mi ha eseguito i lavori lo ha riparato chiudendolo e riverniciando tutto, ma con la pioggia si scurisce, il che mi fa supporre che l’infiltrazione è oltre quello che si poteva immaginare e serviranno interventi specifici. Per questo mi pare di aver capito, leggendo qua e là in internet, che devo segnalarlo all’amministrazione e la spesa di riparazione si dividerà 1/3 la signora sopra, 2/3 ripartiti tra i condomini in base alle parti millesimali.
Il mio problema principale è quello della veranda. Non posso fare niente? L’unica soluzione è abbassare la testa alla falsità delle persone e pagare di tasca mia? Ho letto che esiste una garanzia sui vizi e difetti e dovrei segnalare all’agenzia il problema riscontrato entro 8 giorni dalla scoperta e entro un anno dal rogito. E’ corretto e posso avvalermi di questo?
Grazie
Fabiana (via email)

Risposta: l’art. 1490 del codice civile stabilisce che il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. La norma prevede anche che il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto, se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa. La garanzia non è dovuto se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa oppure se i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo, in questo caso, che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi.
In presenza dei vizi di cui all’art. 1490 cod. civ. il compratore può domandare a sua scelta la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del prezzo, salvo che, per determinati vizi, gli usi escludano la risoluzione; così dispone infatti l’art. 1492 cod. civ. In ogni caso il venditore è tenuto verso il compratore al risarcimento del danno, se non prova di avere ignorato senza colpa i vizi della cosa. Il venditore deve altresì risarcire al compratore i danni derivati dai vizi della cosa (art. 1494 cod. civ.). Quindi l’azione di inadempimento del contratto di compravendita è regolata non già dalla disciplina generale dettata dagli artt. 1453 e ss. cod. civ. ma dalle norme speciali di cui agli artt. 1490 e ss. cod. civ., che prevedono specifiche limitazioni rispetto alla disciplina generale ed in particolare l’onere di denuncia dei vizi nel termine di 8 giorni dalla scoperta, che condiziona sia l’esercizio dell’azione di risoluzione e dell’azione di riduzione del prezzo previste dall’art. 1492 cod. civ., sia quella di risarcimento dei danni prevista dall’art. 1494 cod. civ. ; il compratore, infatti, decade dal diritto alla garanzia, se non denunzia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge. La denunzia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l’esistenza del vizio o l’ha occultato. L’azione si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna (questo è quanto previsto dall’art. 1495 cod. civ.). Peraltro, l’azione di risarcimento dei danni di cui all’art. 1494 cod. civ non si identifica nè con le azioni di garanzia di cui all’art. 1492 cod. civ., nè con l’azione di esatto adempimento. Ed invero, mentre la garanzia per vizi opera anche in mancanza della colpa del venditore, onde eliminare, nel contratto, lo squilibrio tra le attribuzioni patrimoniali determinato dall’inadempimento del venditore, l’azione di risarcimento dei danni presuppone di per sè la colpa di quest’ultimo, consistente nell’omissione della diligenza necessaria a scongiurare l’eventuale presenza di vizi nella cosa e può estendersi a tutti i danni subiti dall’acquirente, non solo quindi a quelli relativi alle spese necessarie per l’eliminazione dei vizi accertati, ma anche a quelli inerenti alla mancata o parziale utilizzazione della cosa, o al lucro cessante per la mancata rivendita del bene. Da ciò consegue, fra l’altro, che tale azione si rende ammissibile in alternativa ovvero cumulativamente con le azioni di adempimento in via specifica del contratto, di riduzione del prezzo o di risoluzione del contratto medesimo.

Il primo onere del compratore che ha ricevuto un bene non immune da vizi è dunque quello di denunciare il vizio entro un brevissimo termine ed il mancato adempimento di questo onere implica la decadenza dal diritto alla garanzia ed al risarcimento dei danni. Quanto alla forma della denuncia va detto che non occorrono formule sacramentali e neppure la forma scritta, essendo validamente effettuata anche la denuncia orale (ancorché ai fini probatori sia certamente più conveniente una denuncia scritta). Anche per ciò che riguardo il contenuto della denuncia dei vizi non sono previste particolari condizioni, essendo sufficiente anche una contestazione sommaria che valga a mettere sull’avviso il venditore, salvo precisare in un secondo momento la natura e le entità dei vizi riscontrati.
Il termine per la denuncia decorre dalla scoperta del vizio. Per scoperta del vizio si intende il momento in cui il compratore abbia acquistato la certezza obiettiva e completa (e non un semplice sospetto) che il vizio sussista.

In presenza dei vizi di cui sopra il compratore ha a disposizione due rimedi alternativi: 1) la risoluzione del contratto (altrimenti nota come azione redibitoria) e 2) la riduzione del prezzo (azione estimatoria). Nel primo caso, l’azione comporta lo scioglimento del contratto, mentre nel secondo il contratto rimane in vigore e si tende solo ad attenere una riduzione del prezzo pagato. La scelta tra l’una e l’altra azione è libera, purchè il difetto abbia le caratteristiche richieste dall’art. 1490 cod. civ. (vizi che rendono la cosa inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore).

Inoltre, il compratore ha diritto al risarcimento del danno, quando l’inadempimento è imputabile al venditore, quando cioè quest’ultimo non riesce a dimostrare che di avere ignorato senza colpa i vizi della cosa (art. 1494 c.c.). L’azione risarcitoria è autonoma rispetto alle azioni redibitoria e estimatoria, ma può essere esercitata solo che non sia intervenuta la decadenza o prescrizione dall’azione di garanzia.

Parabrezza danneggiato da un sasso sollevato da un altro veicolo

Spett.le Avvocato,
Qualche giorno fa un motocarro circolando in strada faceva sollevare una pietra che schizzava sul parabrezza della mia auto danneggiandolo, il conducente si è assunto le respondabilità, siamo andati alla sua compagnia di assicurazione e abbiamo consegnato il modulo blu; dopo qualche giorno l’assicurazione mi chiama e mi dice che la respnsabilità del sinistro è del comune poichè la strada dove si circolava è di loro proprietà. La mia compagnia di assicurazioni invece mi dice che deve risarcire il danno l’assicurazione di controparte poichè in passato sono capitati casi simili e hanno liquidato il danno.
A questo punto non sò più a chi rivolgermi.
Gadirei una Vostra risposta.
Grazie per l’attenzione.
Fausto.

Risposta: il tema è stata già esaminato in due precedenti post alla cui lettura si rinvia. In sintensi: siamo ancora una volta di fronte ad una situazione tipica del caso fortuito da intendersi quale fatto imprevedibile ed inevitabile che rimane al di fuori del potere di controllo di colui che si ritiene responsabile del danno. Quindi nessuna responsabilità può attribuirsi al conducente il cui veicolo ha sollevato da terra il sasso. Si potrebbe, eventualmente, ipotizzare una responsabilità del soggetto proprietario o concessionario dell’autostrada. E’,infatti, preciso obbligo dell’ente gestore della autostrada, per impegno contrattuale ed a norma dell’art. 2051 c.c., mantenere la carreggiata autostradale, destinata alla circolazione veloce degli autoveicoli, priva di alcun possibile ostacolo, difficilmente evitabile proprio per le velocità consentite in tale tipo di strada.

Il condominio non risponde del danno subito da chi scivola sulle scale… se il pericolo era evidente

Cassazione Civ., sentenza 2 aprile – 19 giugno 2008, n. 16607

Il caso esaminato dalla sentenza è quello di una signora che era scivolata nell’atrio dell’edificio condominiale a causa della cera applicata dal custode dello stabile, combinata con l’acqua piovana trasportata dal passaggio degli inquilini. L’infortunata cita in giudizio dinanzi al Tribunale di Milano il Condominio per sentirlo condannare al risarcimento dei danni da essa patiti ai sensi dell’art. 2051 cc, quale custode delle parti comuni dell’edificio o, in subordine, ai sensi dell’art. 2043 CC. Perduta la causa sia primo grado che in secondo grado, la sfortunata signora si rivolge alla Corte di Cassazione, la quale, ancora una volta respinge le richieste risarcitorie avanzate contro il condominio.
Sostiene, infatti, la Corte di Cassazione che la responsabilità del custode ex art. 2051 c.c. è esclusa soltanto quando il danno sia eziologicamente riconducibile non alla cosa, ma al fortuito senza che rilevi che questo sia costituito da un comportamento umano, nel fatto cioè dello stesso danneggiato o di un terzo. Nel caso in esame si rileva dunque la sussistenza di un comportamento colposo della vittima che, in base alla sua stessa prospettazione dei fatti (aveva, infatti, dichiarato in primo grado che, prima di assicurare la presa ai corrimani delle scale, aveva alzato il piede sinistro sul primo gradino, rendendo così più instabile il proprio equilibrio e rovinando a terra), pur potendo verificare in condizioni di normale visibilità che il pavimento appariva in condizioni di percepibile scivolosità, non aveva prestato la normale diligenza e la dovuta particolare attenzione alla situazione anomala dei luoghi.

Quindi accertato che l’evento dannoso era stato cagionato esclusivamente da caso fortuito (nella specie rappresentato da un fatto imputabile alla stessa persona danneggiata), che per sua intrinseca natura risulta idoneo ad interrompere il collegamento causale tra la cosa ed il danno, nessun risarcimento è davuto dal condominio (quale custode delle scale) alla sfortunata signora. Infatti, una volta che sia stato accertato che l’evento lesivo sia stato cagionato esclusivamente dal comportamento della danneggiata, non può trovare applicazione la responsabilità oggettiva del custode ex art. 2051 cc, che presuppone invece la diversa ipotesi dei danni cagionati dalla cosa in custodia per la sua intrinseca natura ovvero per l’insorgenza in essa di fattori, dannosi.

Incidente al cliente nell’hotel: quando paga l’albero?

Cassazione Civile – sentenza n. 12419/08

La Corte di Cassazione, nella sentenza 12419/08, ha esaminato il caso di un cliente di un hotel che chiedeva il risarcimento dei danni riportati in conseguenza di una caduta all’interno del box doccia della camera dell’albergo e ciò ai sensi dell’art. 2051 c.c. (Danno cagionato da cose in custodia). La Suprema Corte, nel caso di specie, respinge la richiesta dello sfortunato ospite dell’hotel in quanto questi non avrebbe provato il nesso di causalità tra le gravi lesioni subite ed il box doccia: secondo la Corte, per far scattare la responsabilità da custodia del gestore, il danneggiato deve dimostrare il cosiddetto nesso eziologico tra la cosa in custodia ed il danno. Nesso che sussiste quando il pregiudizio è stato causato dal dinamismo connaturato alla cosa o quando in essa è insorto un agente dannoso, anche se proveniente dall’esterno. In termini pratici, quando il box doccia per sua intrinseca natura o per la presenza di agenti esterni risulta concretamente pericoloso.
Solo in presenza di tali presupposti, quindi, si ha diritto al ristore del danno.

Locazione e deterioramento dell’immobile.

Avendo avuto in locazione un immobile uso famiglia, avendo dato regolare disdetta come da contrato, al momento di consegnare le chiavi dell’ immobile (immobile tutto in parquet), ovviamente in alcuni punti si e consumato e graffiato; la mia domanda e questa: risulta un danno che devo riparare o devo ritenerlo un danno di usura?
Non ritengo giusto dover pagare la levigature e riverniciatura tutto io dovremmo farlo perlomeno al 50% o 70% ma non tutto io. Grazie cordiali saluti.
5/6/2008 – Sabrina (email)

Risposta: l’art. 1590 del Codice Civile dispone che il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto. In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione. Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà. Pertanto solo se al momento della riconsegna l’immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, incombe al conduttore l’obbligo di risarcire tali danni.

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