Locazioni: compensazione tra deposito cauzionale e canoni non pagati

Buongiorno,mi trovo nella situazione di essere moroso nei confronti del proprietario di circa 4 mensilita’ di affitto.ho comunicato al proprietario di volermene andare per non causargli piu’ danno economico di quanto gia causato ma ho richiesto la restituzione ella cauzione e lui mi ha risposto di non volerla restituire poiche creditore nei miei confronti.sul contratto pero c’e scritto che la cauzione non e imputabile in conto pigioni salvo l’adempiento delle clausoe contattuali. ma in questo caso e tenuto a restituirla?
Daniele

Risposta: l’obbligo del locatore di restituire il deposito cauzionale sorge al termine della locazione, ma soltanto se il conduttore abbia integralmente adempiuto alle proprie obbligazioni, giacché, diversamente, assume rilievo la funzione specifica del deposito, che è quella di garantire preventivamente il locatore dagli inadempimenti del conduttore. Il locatore, quindi, puo’ soddisfare (in tutto o in parte) il suo credito per i canoni  con il deposito cauzionale ed eccepire l’estinzione del credito di restituzione del deposito del conduttore per effetto della compensazione con il proprio credito.

Locazione: restituzione del deposito cauzionale

casaMi sono accorto che il contratto non e’ mai stato registrato , anche se il proprietario dell’immobile ha preso i soldi per la registrazione durante il deposito cauzionale di 3 mensilita’ . Adesso ho lasciato l’abitazione , il proprietario mi rilasciato il verbale di sopralluogo dove non ha trovato nulla da ridire sul mantenimento dello stesso ,…ma non vuole ridarmi piu’ la cauzione ……secondo lui nel contratto mai registrato c’era la clausola sei mesi prima …….come mi devo comportare ……..
Adriano

Risposta: se al momento della consegna non sono stati rilevati danneggiamenti all’immobile, il locatore è obbligato alla restituzione del deposito cauzionale versato da conduttore, maggiorato degli interessi maturati qualora questi ultimi non siano stati già corrisposti.  Poichè l’immobile è stato restituito al locatore e questi ha riconosciuto nel verbale di consegna che non sussistono danni, hai diritto alla immediata restituzione del deposito. Se il locatore rifiuta, Ti consiglio di rivolgerti ad un avvocato. Se vuoi sottoporre il caso al nostro studio per ricevere un preventivo gratuito utilizza il nostro servizio di consulenza on line.

Contratto di locazione ed interessi sul deposito cauzionale

casaCaro Avv.
Il mio proprietario di casa ha inserito nel contratto una clausola che nega gli interessi sul deposito cauzionale.
Come mi devo comportare? é una clausola lecita?
Grazie

Risposta: il locatore di un immobile urbano è obbligato (anche se nel contratto c’e’ scritto diversamente) a corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale versato da quest’ultimo. Tale obbligo ha natura imperativa in quanto persegue la finalità che la cauzione, mediante gli interessi percepibili dal locatore, possa tradursi in un aumento del canone della locazione. Questi interessi devono essere corrisposti annualmente al conduttore anche in difetto di una sua espressa richiesta. Se il locatore omette di corrispondere alla fine di ogni anno gli interessi, questi si sommano al deposito cauzionale producendo a loro volta interessi.

Locazione e inagibilità dell’immobile a seguito di terremoto

casaSono una studentessa universitaria aquilana che aveva domicilio con regolare contratto di locazione a L’Aquila. Dopo il sisma la nostra abitazione è stata dichiarata inagibile. Cosa dobbiamo fare se il locatore si rifiuta di restituirci il deposito cauzionale?
Ilenia

Risposta: la somma versata a titolo di deposito cauzionale ha la funzione di garantire l’adempimento, da parte del conduttore, di tutte le obbligazioni che nascono dal contratto, sino al momento della risoluzione dello stesso. Il conduttore ha diritto ad esigere la restituzione della cauzione con la cessazione del contratto.
In particolare la cauzione serve a tutelare il locatore da qualsiasi inadempimento contrattuale del conduttore, ed in particolare a garantire  il regolare pagamento dei canoni ed il ripristino dei danni che il conduttore abbia eventualmente arrecato all’immobile locato. L’importo del deposito cauzionale non può esseresuperiore a tre mensilità del canone: una cauzione superiore deve ritenersi  nulla.
Al momento del rilascio dell’immobile, il locatore deve restituire la cauzione ricevuta, a meno che non debba trattenerla (in tutto o in parte) in conseguenza di inadempimenti del conduttre o di danni da questi arrecati all’immobile. La cauzione produce sempre interessi (una diversa pattuizione è nulla) che vanno restituiti al conduttore.

Ciò premesso, nel caso in questione, attesa l’ impossibilità di utilizzo dell’ immobile locato dichiarato inagibile a causa del sisma, deve trovare applicazione la disciplina generale in tema di estinzione del rapporto contrattuale per sopravvenuta impossibilità della prestazione non imputabile alle parti ex art. 1463 ss. c.c. (Cass. 17884/07, Cass., 16/2/2006, n. 3440; Cass., 9/6/2003, n. 9199). Dall’estinzione del contratto di locazione per impossibilità sopravvenuta del godimento dell’ immobile discende il conseguente esonero delle parti dalle rispettive obbligazioni.Lo scioglimento del rapporto contrattule rende peraltro attuale l’obbligazione di riconsegna dell’immobile da parte dal conduttore al locatore; mentre quest’ultimo è tenuto a restituire il deposito cauzionale versato dal conduttore, a garanzia degli obblighi contrattuali. L’obbligazione di restituzione del deposito cauzionale sorge, infatti, al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell’immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, la sua obbligazione di restituzione ha per oggetto un credito liquido ed esigibile, che legittima il conduttore ad ottenere decreto ingiuntivo nei confronti del locatore (Cass. civ., sez. III, 9 novembre 1989, n. 4725).

Vendita dell’immobile locato e deposito cauzionale

gentile avv,

nel dicembre 2006 ho venduto un appartamento locato.

Oggi a distanza di un anno, la nuova proprietaria mi chiede di versargli il deposito cauzionale ricevuto dall’inquilino a dicembre 2001 (700 euro) E possibile questa richiesta?

grazie


7/3/2008

Risposta: credo proprio che Lei debba consegnare alla nuova proprietaria dell’immobile il deposito cauzionale ricevuto dall’inquilino all’inzio della locazione. Il deposito cauzionale è considerato solitamente come un pegno irregolare in relazione alla sua funzione di garanzia ed alla fungbilità dei beni che ne formano oggetto (denaro). Da questa sua natura deriva non solo l’accessorietà con le obbligazioni che intende garantire ma anche il diritto di seguito; il che significa che il trasferimento dell’immobile comporta automaticamente quello del deposito cauzionale. L’acquirente dell’immobile locato subentra nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione (art. 1602 Codice Civile) e cosi’ anche nell’obbligazione accessoria di restituire il deposito cauzionale versato dall’inquilino.

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