Locazione di immobile ad uso commerciale e recesso del conduttore

Salve, sono proprietaria di un immobile locato per uso commerciale e per un periodo pari a 6 +6 anni ad un tizio che giunto al settimo anno di locazione pretende di recedere dal contratto, senza avermene dato mai comunicazione nè tanto meno aver indicato i motivi, perchè ha acquistato un locale 500 m più distante dove già esercita analoga attività esercitata nel mio locale. Ora, solo alla mia richiesta di pagamento dei canoni arretrati mi solleva una serie di pretestuose eccezioni quali l’inagibilità del locale che, a suo dire,rende impossibile l’uso del bene per i suoi scopi. E’ possibile che dopo ben sette anni di utilizzo del bene, senza alcuna eccezione di alcun genere, tanto meno circa l’adeguatezza dell’immobile alluso convenuto, possa ora avere ragione in un eventuale giudizio eccependo una simile pretestuosa motivazione?Alla stipula del contratto ha sottoscritto di trovare il bene consono ed adeguato all’uso convenuto. Si precisa che la sua eccezione vorrebbe far risalire l’inadeguatezza del locale alla stipula del contratto!
Dora

Risposta: con riferimento ai contratti di locazione ad uso diverso da quello abitativo, l’art. 27 ultimo comma della legge 27 luglio 1978 n. 392 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani) prevede che “è in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata”.

E’ pertanto evidente che, ai fini del legittimo esercizio del diritto di recesso, è sempre necessario che il conduttore comunichi al locatore, con preavviso di almeno sei mesi, la sua volontà di porre fine anticipatamente al rapporto; qualora poi il contratto di locazione non preveda la possibilità per il conduttore di recedere “in qualsiasi momento”, questi è tenuto, contestualmente alla dichiarazione di recesso, a specificare i gravi motivi che lo hanno indotto a quella determinazione.

I gravi motivi oggettivi, in presenza dei quali l’art. 27, ultimo comma, della legge n. 392 del 1978, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, consente il recesso del conduttore dal contratto di locazione, non possono attenere alla soggettiva ed unilaterale valutazione effettuata dallo stesso conduttore in ordine all’opportunità o meno di continuare ad occupare l’immobile locato, poiché, in tal caso, si ipotizzerebbe la sussistenza di un recesso “ad nutum”, contrario all’interpretazione letterale, oltre che allo spirito della suddetta norma. Al contrario, i gravi motivi, che legittimano il recesso del conduttore da una locazione non abitativa, devono sostanziarsi in fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto ed, inoltre, devono essere tali da rendere oltremodo gravosa per lo stesso conduttore, sotto il profilo economico, la prosecuzione del rapporto locativo (Cassazione civile , sez. III, 08 marzo 2007, n. 5328).

Pertanto, nel caso in questione, il conduttore deve certamente continuare a corrispondere i canoni di locazione per i sei mesi successivi alla comunicazione di recesso. E, se nel contratto non è previsto che questi possa recedere in qualsiasi momento, il suo recesso potrà essere legittimo solo se sussistono i “gravi motivi” di cui si è detto sopra.

Mi pare del tutto pretestuosa, infine, l’eccezione sollevata dal conduttore, dopo sette anni di utilizzo dell’immobile, circa la non adeguatezza dello stesso all’uso convenuto.