Locazione di immobile ad uso commerciale e recesso del conduttore

casaSalve, sono proprietaria di un immobile locato per uso commerciale e per un periodo pari a 6 +6 anni ad un tizio che giunto al settimo anno di locazione pretende di recedere dal contratto, senza avermene dato mai comunicazione nè tanto meno aver indicato i motivi, perchè ha acquistato un locale 500 m più distante dove già esercita analoga attività esercitata nel mio locale. Ora, solo alla mia richiesta di pagamento dei canoni arretrati mi solleva una serie di pretestuose eccezioni quali l’inagibilità del locale che, a suo dire,rende impossibile l’uso del bene per i suoi scopi. E’ possibile che dopo ben sette anni di utilizzo del bene, senza alcuna eccezione di alcun genere, tanto meno circa l’adeguatezza dell’immobile alluso convenuto, possa ora avere ragione in un eventuale giudizio eccependo una simile pretestuosa motivazione?Alla stipula del contratto ha sottoscritto di trovare il bene consono ed adeguato all’uso convenuto. Si precisa che la sua eccezione vorrebbe far risalire l’inadeguatezza del locale alla stipula del contratto!
Dora

Risposta: con riferimento ai contratti di locazione ad uso diverso da quello abitativo, l’art. 27 ultimo comma della legge 27 luglio 1978 n. 392 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani) prevede che “è in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata”.

E’ pertanto evidente che, ai fini del legittimo esercizio del diritto di recesso, è sempre necessario che il conduttore comunichi al locatore, con preavviso di almeno sei mesi, la sua volontà di porre fine anticipatamente al rapporto; qualora poi il contratto di locazione non preveda la possibilità per il conduttore di recedere “in qualsiasi momento”, questi è tenuto, contestualmente alla dichiarazione di recesso, a specificare i gravi motivi che lo hanno indotto a quella determinazione.

I gravi motivi oggettivi, in presenza dei quali l’art. 27, ultimo comma, della legge n. 392 del 1978, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, consente il recesso del conduttore dal contratto di locazione, non possono attenere alla soggettiva ed unilaterale valutazione effettuata dallo stesso conduttore in ordine all’opportunità o meno di continuare ad occupare l’immobile locato, poiché, in tal caso, si ipotizzerebbe la sussistenza di un recesso “ad nutum”, contrario all’interpretazione letterale, oltre che allo spirito della suddetta norma. Al contrario, i gravi motivi, che legittimano il recesso del conduttore da una locazione non abitativa, devono sostanziarsi in fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto ed, inoltre, devono essere tali da rendere oltremodo gravosa per lo stesso conduttore, sotto il profilo economico, la prosecuzione del rapporto locativo (Cassazione civile , sez. III, 08 marzo 2007, n. 5328).

Pertanto, nel caso in questione, il conduttore deve certamente continuare a corrispondere i canoni di locazione per i sei mesi successivi alla comunicazione di recesso. E, se nel contratto non è previsto che questi possa recedere in qualsiasi momento, il suo recesso potrà essere legittimo solo se sussistono i “gravi motivi” di cui si è detto sopra.

Mi pare del tutto pretestuosa, infine, l’eccezione sollevata dal conduttore, dopo sette anni di utilizzo dell’immobile, circa la non adeguatezza dello stesso all’uso convenuto.

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18 Risposte

  1. Buongiorno.
    Espongo il caso di mia madre.
    Ha inviato un anno prima del termine di locazione regolare disdetta come prevede la legge.
    Poichè sono terminati ben 3 volte i rinnovi (12+6+6) dirit,vorrei sapere se ha diritto alle famose 18 mensilità in caso volesse andar via.
    Grazie

    • Direi che a Tua madre non spetta l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale (consistente appunto in 18 mensilità del canone); infatti l’art.34 della legge 392/78 prevede che in caso di cessazione del rapporto di locazione per gli immobili destinati ad uso industriale o commerciali o artigianali, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267 , il conduttore ha diritto ad una indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l’indennità è pari a 21 mensilità.
      In questo caso, la cessazione del contratto e’ avvenuto per effetto del recesso del conduttore.

  2. Salve, ho inviato, come da contratto, lettera a.r. x finita locazione locale comm.le un anno prima della scadenza.
    Al conduttore ho rappresentato verbalmente la volontà di alienare il locale dandogli la precedenza x l’acquisto (dopo alcuni giorni mi ha telefonato dicendosi non interessato).
    Tenuto conto che tra un mese scade il contratto e il conduttore non ha aggiunto nulla a quanto sopra, quale iter devo seguire per ritornare in possesso del locale se – come penso – non lascia l’immobile?
    In attesa ringrazio.

    • Può attivare il procedimento di intimazione di licenza per finita locazione. Questo procedimento può essere instaurato anche subito, ovvero prima della scadenza del contratto. E’ un procedimento molto rapido con cui si cita il conduttore avanti al Tribunale affinche’ questo emetta un provvedimento di rilascio dell’immobile alla data di scadenza del contratto. Se il conduttore non rilascia l’immobile, il provvedimento del Tribunale costituisce titolo esecutivo per l’esecuzione forzata.

  3. Ho affittato un locale uso com.le per anni cinque, e con la clausola che alla scadenza se non viene presentata disdetta almeno sei mesi prima si intende rinnovato di un altro anno salvo i casi di recesso previsti dalle disposizioni legislative in merito. Ora il conduttore mi dice di voler lasciare subito il locale , perciò senza i termini di preavviso. Pare che voglia trasferire il negozio in altra città. Cosa posso pretendere? i sei mesi? Oppure? grazie per la risposta

    • La durata minima della locazione ad uso commerciale è di anni 6 + 6: il primo rinnovo del contratto obbligatorio. Alla prima scadenza però, dopo i primi sei anni, il locatore, in caso di particolari condizioni, può esercitare la facoltà di diniego del rinnovo. Se non è pattuita la durata oppure è pattuita una durata inferiore, si applica la durata minima stabilita per legge. Quindi se Lei ha stipulato un contratto di affitto per 5 anni, la durata sarà comunque di 6 + 6. E’ altresì nulla quindi, la clausola che prevede il rinnovo del contratto per un solo anno. In ogni caso, il conduttore che ha esercitato il diritto di recesso (dandone preavviso sei mesi prima) è tenuto a pagare il canone fino alla cessazione del contratto, ovvero fino allo scadere dei sei mesi.

  4. Salve, nel 2000 ho locato un locale commerciale a Roma per il quale il termine di 12 anni (6+6) scadra l’anno prossimo. E’ mia intenzione rinnovare il contratto con un canone maggiorato senza aver raggiunto un accordo fino ad oggi col conduttore, come devo comportarmi?? devo mandare disdetta oppure una semplice lettera di proposta di locazione a nuovo prezzo???? Nel caso di disdetta per fine termine dei 12 anni di locazioni previsti dalla legge, dovrò ciorrispondere comunque le 18 mensilità di indennità per l’avviamento (tenuto conto che eventualmente il locale verrà affittato a terzi estranei)? Nel caso inviassi una proposta di reiterazione del contratto a canone maggiorato, qualora il conduttore non accetti posso comunque mandarlo via?? come devo comportarmi??? Grazie

    • In mancanza di tempestiva disdetta il contratto si rinnoverà per altri sei anni. Se è Sua intenzione richiedere un canone maggiore, dovrà inviare la disdetta è stipulare, al termine della locazione, un nuovo contratto. Se i locali affittati sono adibiti ad attività industriale o commerciali o artigianali o di interesse turistico, il conduttore ha diritto all’indennità indennità per la perdita dell’avviamento commerciale (pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto).

  5. Salve,
    mi chiamo Leonardo e sono titolare di un’azienda, che è conduttrice di un locale ad uso commerciale/magazzino, ho l’intenzione di recedere anticipatamente il contratto d’affitto, perchè gli affari stanno andando sempre più giù e quindi mi trovo costretto a cambiare capannone per risparmiare sulla mensilità. il mio problema è che sul contratto che abbiamo stipulato a suo tempo non c’è stato specificato alla voce :”recesso del contratto” il tempo per dare tale disdetta, ma in funzione alla vigente norma di legge, quindi non so come comportarmi e non so nemmeno quanto tempo ho di preavviso. Sareste cosi gentili da riportarmi il codice di legge e come mi devo comportare per non trovarmi in difetto nei riguardi del locatore..?

    Grazie mille per ora, aspetto una vostra gentile notizia.
    saluti
    Leonardo

    • Anche se nel contratto non è previsto il recesso del conduttore, quest’ultimo, se ricorrono “gravi motivi” (e nel Tuo caso sembra che sussistono) può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi al locatore con lettera raccomandata. Lo prevede l’ultimo comma dell’art. 27 della legge 392/78.

  6. Salve, ho preso in affitto un locale nel mese di gennaio di quest’anno e ho aperto un’attività. Ora, purtroppo, devo chiudere e ho mandato oggi la disdetta al locatore dicendogli che alla fine di questo mese gli riconsegnerò le chiavi. Il motivo per cui chiudo è che l’attività è stata un fiasco e non ho più clienti. Se non posso più pagare l’affitto, cosa posso fare per i sei mesi di preavviso? Posso non pagarli perchè non ho soldi??

    • Chi ti ha affittato il locale ha comunque diritto al pagamento dei canoni fino alla cessazione del contratto (sei mesi dopo la comunicazione della disdetta). Suggerisco, pertanto di trovare un accordo con il locatore.

  7. salve vorrei un informazione ho affittato regolarmente ad uso commerciale diversi locali adibiti a punto vendita e laboratorio di pasticceria.ora il locatario mi ha comunicato che chiudera il negozio in affitto da me per spostarsi mentre manterra il laboratorio!Puo fare detta operazione?Preciso che spostera il punto vendita in altro luogo vicino!Grazie

    • Immagino che i locali siano stati affittati con distinti contratti: come spiegato nel post il conduttore può recedere senza alcuna motivazione (dando un preavviso di 6 mesi) solo se questa facoltà gli è riconosciuta nel contratto di locazione da Voi sottoscritto; diversamente il conduttore può recedere solo in presenza di “gravi motivi” che deve spiegare al locatore. In assenza di questi “gravi motivi” non è possibile recedere dal contratto.

  8. Buongiorno, ho una domanda da sottoporle. Sono titolare di un negozio in ul locale in affitto. Io personalmente ho un altro lavoro per cui ho deciso di mandare una lettera di disdetta con anticipo di 6 mesi. La mia domanda è questa. Siccome ho come mio termine ultimo appunto 6 mesi dopo di che intenderei chiudere, se nel frattempo qualcuno volesse rilevare la mia attivitaà potrebbe subentrare ed annulare la mia richiesta di disdetta? Saluti Antonio

    • La disdetta non può essere oggetto di revoca: alla scadenza del termine di preavviso del recesso, il contratto si estingue. Pertanto, se si vuole che “ripristinare” il contratto, occorre un nuovo incontro delle volontà del locatore e conduttore, ovvero un nuovo contratto.

  9. Salve, nel 2006 ho ti stipulato un contratto di locazione (6+6) con un istituto bancario. Nel 2011, viene richiesto un adeguamento in ribasso del canone che viene accordato in misura del 5 % tramite registrazione di scrittura integrativa al contratto. Ora, 2014, lo stesso istituto richiede un nuovo ribasso, questa volta però con la pretesa di fare un nuovo contratto modificando, in peggio, alcuni articoli e la richiesta di portare l’istat dal 100% al 75% Come posso tutelarmi?

  10. La questione è stata già affrontata in altri post. Usa lo spazio di ricerca per trovare gli articoli in questione.

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