La garanzia per i vizi nella vendita di un immobile

Salve.
Ho acquistato casa a febbraio, ma vivo effettivamente qui da un mese. In questi giorni ci sono stati dei fortissimi acquazzoni che mi hanno fatto riscontrare numerosi problemi alla veranda. Gli infissi fanno passare acqua..in mezza giornata ne ho raccolta 8 litri!!!
Ora, so che nell’atto viene scritto che la compri così com’è…ma io non l’ho comprata in un giorno di pioggia ma di sole…per cui il problema l’ho riscontrato solo ora. E soprattutto l’agenzia con la quale ho trattato, sotto le nostre ripetute richieste prima dell’acquisto, ci ha dato delle informazioni errate riguardo lo stato della veranda e del cielo del poggiolo sopra, omettendo quali erano le reali condizioni e anzi assicurando che era tutto a posto. Come mi devo comportare ora?
Ho contattato l’agenzia, ma loro se ne sono accuratamente lavati le mani dicendo che non sapevano che entrasse acqua in veranda e che non lo sapeva neanche la vecchia proprietaria perchè gli studenti che ci abitavano prima non le hanno mai segnalato il problema. E’ palese che ciò non è vero…la veranda si allaga. In 3 ore 8l di acqua mi sembrano più che sufficienti per accorgersi del problema. Per quanto riguarda il cielo del poggiolo invece ci era stato detto che era nero di sporco ( e non di muffa…e davvero sembrava!)in quanto in cucina non c’era la cappa per l’aspirazione e quindi i fumi andavano a finire lì..i ragazzi non aprivano mai e quello era il risultato. La realtà dopo un mese che ci vivo e dopo gli acquazzoni: si formano delle macchie bagnate sul cielo del poggiolo, probabilmente a causa di infiltrazioni del balcone di sopra e in un angolo c’è un buco. La ditta che mi ha eseguito i lavori lo ha riparato chiudendolo e riverniciando tutto, ma con la pioggia si scurisce, il che mi fa supporre che l’infiltrazione è oltre quello che si poteva immaginare e serviranno interventi specifici. Per questo mi pare di aver capito, leggendo qua e là in internet, che devo segnalarlo all’amministrazione e la spesa di riparazione si dividerà 1/3 la signora sopra, 2/3 ripartiti tra i condomini in base alle parti millesimali.
Il mio problema principale è quello della veranda. Non posso fare niente? L’unica soluzione è abbassare la testa alla falsità delle persone e pagare di tasca mia? Ho letto che esiste una garanzia sui vizi e difetti e dovrei segnalare all’agenzia il problema riscontrato entro 8 giorni dalla scoperta e entro un anno dal rogito. E’ corretto e posso avvalermi di questo?
Grazie
Fabiana (via email)

Risposta: l’art. 1490 del codice civile stabilisce che il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. La norma prevede anche che il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto, se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa. La garanzia non è dovuto se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa oppure se i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo, in questo caso, che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi.
In presenza dei vizi di cui all’art. 1490 cod. civ. il compratore può domandare a sua scelta la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del prezzo, salvo che, per determinati vizi, gli usi escludano la risoluzione; così dispone infatti l’art. 1492 cod. civ. In ogni caso il venditore è tenuto verso il compratore al risarcimento del danno, se non prova di avere ignorato senza colpa i vizi della cosa. Il venditore deve altresì risarcire al compratore i danni derivati dai vizi della cosa (art. 1494 cod. civ.). Quindi l’azione di inadempimento del contratto di compravendita è regolata non già dalla disciplina generale dettata dagli artt. 1453 e ss. cod. civ. ma dalle norme speciali di cui agli artt. 1490 e ss. cod. civ., che prevedono specifiche limitazioni rispetto alla disciplina generale ed in particolare l’onere di denuncia dei vizi nel termine di 8 giorni dalla scoperta, che condiziona sia l’esercizio dell’azione di risoluzione e dell’azione di riduzione del prezzo previste dall’art. 1492 cod. civ., sia quella di risarcimento dei danni prevista dall’art. 1494 cod. civ. ; il compratore, infatti, decade dal diritto alla garanzia, se non denunzia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge. La denunzia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l’esistenza del vizio o l’ha occultato. L’azione si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna (questo è quanto previsto dall’art. 1495 cod. civ.). Peraltro, l’azione di risarcimento dei danni di cui all’art. 1494 cod. civ non si identifica nè con le azioni di garanzia di cui all’art. 1492 cod. civ., nè con l’azione di esatto adempimento. Ed invero, mentre la garanzia per vizi opera anche in mancanza della colpa del venditore, onde eliminare, nel contratto, lo squilibrio tra le attribuzioni patrimoniali determinato dall’inadempimento del venditore, l’azione di risarcimento dei danni presuppone di per sè la colpa di quest’ultimo, consistente nell’omissione della diligenza necessaria a scongiurare l’eventuale presenza di vizi nella cosa e può estendersi a tutti i danni subiti dall’acquirente, non solo quindi a quelli relativi alle spese necessarie per l’eliminazione dei vizi accertati, ma anche a quelli inerenti alla mancata o parziale utilizzazione della cosa, o al lucro cessante per la mancata rivendita del bene. Da ciò consegue, fra l’altro, che tale azione si rende ammissibile in alternativa ovvero cumulativamente con le azioni di adempimento in via specifica del contratto, di riduzione del prezzo o di risoluzione del contratto medesimo.

Il primo onere del compratore che ha ricevuto un bene non immune da vizi è dunque quello di denunciare il vizio entro un brevissimo termine ed il mancato adempimento di questo onere implica la decadenza dal diritto alla garanzia ed al risarcimento dei danni. Quanto alla forma della denuncia va detto che non occorrono formule sacramentali e neppure la forma scritta, essendo validamente effettuata anche la denuncia orale (ancorché ai fini probatori sia certamente più conveniente una denuncia scritta). Anche per ciò che riguardo il contenuto della denuncia dei vizi non sono previste particolari condizioni, essendo sufficiente anche una contestazione sommaria che valga a mettere sull’avviso il venditore, salvo precisare in un secondo momento la natura e le entità dei vizi riscontrati.
Il termine per la denuncia decorre dalla scoperta del vizio. Per scoperta del vizio si intende il momento in cui il compratore abbia acquistato la certezza obiettiva e completa (e non un semplice sospetto) che il vizio sussista.

In presenza dei vizi di cui sopra il compratore ha a disposizione due rimedi alternativi: 1) la risoluzione del contratto (altrimenti nota come azione redibitoria) e 2) la riduzione del prezzo (azione estimatoria). Nel primo caso, l’azione comporta lo scioglimento del contratto, mentre nel secondo il contratto rimane in vigore e si tende solo ad attenere una riduzione del prezzo pagato. La scelta tra l’una e l’altra azione è libera, purchè il difetto abbia le caratteristiche richieste dall’art. 1490 cod. civ. (vizi che rendono la cosa inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore).

Inoltre, il compratore ha diritto al risarcimento del danno, quando l’inadempimento è imputabile al venditore, quando cioè quest’ultimo non riesce a dimostrare che di avere ignorato senza colpa i vizi della cosa (art. 1494 c.c.). L’azione risarcitoria è autonoma rispetto alle azioni redibitoria e estimatoria, ma può essere esercitata solo che non sia intervenuta la decadenza o prescrizione dall’azione di garanzia.

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7 Risposte

  1. Volevo porre una domanda ulteriore.
    I vizi di natura NON materiale hanno la stessa tutela?
    Mi spiego meglio. La mia fidanzata ha appena acquistato casa, ed ha scoperto solo in seguito parlando con i vicini che tale appartamento è stato teatro di un avvenimento macabro, ovvero il suicidio del vecchio proprietario nel bagno. Ovviamente se fosse stata avvertita non avrebbe comprato.
    Ha diritto ad rescindere il contratto o a chiedere una riduzione del costo cospicua? Il venditore erede del defunto di sicuro era a conoscenza dell’accadimento, doveva portarlo a conoscenza del compratore?
    Grazie in anticipo.

  2. Per l’accertamento delle natura e delle cause dei difetti lamentati lo strumento più veloce è quello dell’Accertamento Tecnico Preventivo, attraverso cui si chiede al Tribunale la nomina di un tecnico (CTU) che dovrà provvedere agli accertamenti del caso.

  3. Ho un simile problema di Fabiana, solamente che l’infiltrazione d’acqua è in interrato. Da sottolineare che il problema si presenta solo dop alcuni giorni di pioggia, dopo di che per qualche giorno dal soffitto dell’interrato goccila acqua. Visto che il venditore/impresario non si sono resi reperibili per risolvere il problema, anzi lo hanno eliminato con un semplice umidità, sono dovuto ricorrere all’Avvocato e ad un perito. Dopo aver simulato la pioggia utilizzando un semplice tubo della’cqua da giardino in interrato si è verificato quanto sopra. Quindi redatta tutta la documentazione alla quale sono state allegate le foto, ci è arrivato un perito del CTU che ha verificato il tutto a fine luglio 2009 dopo circa due mesi di bellissimo tempo. Il verbale che ci ha fatto pervenire indica in una non esistenza del problema !!!! Incredibile. A fronte di tutta una documentazione presentata, della non presenza della pioggia il minimo che poteva fare era di cheidere di ripetere la prova con il tubo dell’acqua o chiedere un saggio demolitivo. Ci tengo a precisare che tutte le spese dovute all’impresa costruttrice sono state espletate. Ora oltre a tenermi il danno devo anche pagare il perito del CTU per una perizia fatta a mio dire pensando ad altro…..Saluti Luca.

  4. Il fallimento dell’impresa è dichiarato dal Tribunale se sussistono i presupposti previsti dalla legge. Certo è che in caso di fallimento del costruttore sarà alquanto difficile recuperare qualcosa….

  5. Ho un problema simile, ho appena acquistato un’appartamento e pochi giorno dopo il rogito accedendo e utilizzando per la prima volta gli impianti ho scoperto i seguenti vizi:

    -una tubazione dell’acqua perde copiosamente, in pochi secondi di attivazione dell’impianto idraulico l’acqua persa è penetrata attraverso la parete del piano superiore fino alla camera del piano inferiore, macchiando e bagnando internamente ed esternamente la parete da cui si dirama la perdita
    -uno scarico di uno dei bagni ha una perdita che gocciola fino all’esterno della casa, infatti utilizzando lo scarico di un lavandino in particolare si nota uno scroscio d’acqua che attraversa una parete e causa un gocciolamento sulla strada sottostante
    -parlando con i vicini ho scoperto che la fossa biologica, cui la casa è collegata, ha una perdita visibile nella stalla del vicino che è adiacente alla fossa. Il vicino mi ha confermato di aver parlato in passato con il proprietario precedente di questo problema, e sostiene che l’agenzia e il proprietario fossero stati informati della presenza di questo problema e di averne già chiesto la risoluzione. Il proprietario precedente in effetti mi ha fornito un progetto effettuato da un geometra con la richiesta in comune di allaccio alla rete fognaria, ma mi ha solo detto che se fossi stato interessato avrei potuto farlo a mia discrezione utilizzando il progetto che mi ha fornito, tacendo sulle motivazioni che lo avevano spinto a farselo fare e sul problema della perdita

    Ho controllato bene la situazione e credo che per quanto riguarda la perdita interna di acqua il problema fosse già presente, poichè prima dell’accensione degli impianti (che io non avevo mai effettuato) le macchie sulla parete interna erano già presenti così come le piegature del legno degli stipiti e della finestra che ha assorbito l’umidità non possono che essere segno di un problema antecedente.
    Per il problema relativo alla fossa biologica, di cui nessuno mi aveva mai manifestato l’esistenza, è evidente che fosse una cosa che mi è stata taciuta, mentre per quanto riguarda lo scarico non posso che pensare alla buona fede del venditore anche se personalmente me ne sono accorto immediatamente.

    Ho provveduto ad informare immediatamente l’agenzia con cui domani avrò un’incontro direttamente nell’abitazione, dopodichè provvederemo ad informare il venditore. Non so bene come muovermi e quali siano i miei diritti, fermo restando che la casa oltre ad essere stata venduta così come visibile è stata dichiarata esente da vizi e problemi agli impianti che invece si sono manifestati nell’attivazione degli stessi ed ora rendono inutilizzabile l’appartamento (fino a che non saranno effettuati i lavori di ricerca e risoluzione dei guasti, che trattandosi di impianti idraulici da ricercare non hanno costi stimabili con precisione).

    Sapete dirmi se ho diritto a chiedere la risoluzione dei problemi al venditore precedente, posso rivolgermi a qualcuno in particolare (associazioni, altro?), o avendo una copertura assicurativa che copre l’immobile anche da questo tipo di guasti è meglio rivolgermi a loro?

    Grazie

    • Per i vizi che erano evidenti anche prima dell’acquisto e, quindi, conosciuti dall’acquirente, è probabile che il venditore non possa essere chiamato a rispondere. Per i vizi occolti invece si. Il mio consiglio è comunque denuciare tutti questi vizi a mezzo raccomandata a/r sia al venditore che alla Tua compagnia asicuratrice, meglio se attraverso un avvocato.

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