Fidarsi è bene (?!), ma…

Egr. Avvocato
ho venduto un piccolo pezzo di terreno ad un mio confinante allo scopo di raddrizzare il confine tra le due proprietà, al momento del rogito, su consiglio del notaio anzichè dichiarare il prezzo pieno, abbiamo dichiarato  1/6 del prezzo convenuto, per venire incontro  al mio cliente e pagasse meno oneri . ( 18%). Cosicché davanti al notaio ho percepito un assegno di soli 1/6 dell’importo, con la promessa che il saldo mi sarebbe subito stato dato, invece dopo qualche giorno mi è stato consegnato un assegno con il semplice acconto di pochi spiccioli che a malapena  arrivava a metà del pattuito, e con l’ingiuria di non farmi più vedere. Capisco che mi sono comportato da “pollo” fidandomi del vicino di cui ho avuto sempre la massima fiducia. A questo punto cosa posso fare ?
Saluti e grazie
20/7/2008 | Alfonso (via email)

Risposta: caro signor Alfonso, nell’atto notarile risulta che Lei ha percepito l’intero prezzo della compravendita. La promessa verbale dell’acquirente di pagare un prezzo diverso, maggiore, rispetto a quello che risulta dal contratto giuridicamente vale zero. Ancorché quell’impegno il suo acquirente lo avesse assunto in presenza di testimoni, ciò non servirebbe a nulla, poiché è preclusa dal nostro ordinamento la
prova per testi volta a dimostrare, tra le parti, la divergenza della volontà reale rispetto a quella espressa nel contratto scritto in relazione alla determinazione del prezzo di vendita.
Purtroppo Lei ha commesso un errore nel fare affidamento sull’impegno verbale del suo confinante (ed anche a fidarsi del consiglio del notaio, che – sicuramente - è stato scelto dalla parte acquirente).

No al diritto alla provvigione per la società di intermediazione non iscritta nell’apposito ruolo

Sezione terza, sentenza n. 18889/08; depositata il 10 luglio

La società di intermediazione che non è iscritta nel ruolo degli agenti di affari di mediazione non può pretendere la provvigione. Lo ha stabilito la Corte di cassazione con la sentenza del 10 luglio 2008 n. 18889, che ha precisato come in tema di mediazione, qualora l’attività di intermediazione sia svolta in forma societaria, l’obbligo di iscrizione nell’apposito ruolo grava in primo luogo sulla società in quanto tale ed anche sui suoi legali rappresentanti, sul preposto a tale ramo d’attività e sugli ausiliari che svolgono l’attività mediatoria per conto della società, i quali tutti dovranno possedere i requisiti previsti dalla legge n. 39 del 1989. Conseguentemente non è sufficiente, la fine del sorgere al diritto alla provvigione in capo alla società non iscritta nell’apposito ruolo che abbia esercitato attività di mediazione, il fatto che il suo legale rappresentante sia iscritto nel ruolo dei mediatori come persona fisica, in quanto ciò non lo abilita a svolgere l’attività di mediazione e a percepire la provvigione in nome proprio e non anche in nome della società, con conseguente obbligo di restituire la provvigione percepita in capo al soggetto non iscritto.

Ristrutturazione mutui ex D.L. 93/2008: non possono beneficiarne le società

Egregio avvocato,
Le chiedo se una società di persona (sas) che ha acquistato il locale, dove esercita l’attività, a luglio 2005 a tasso variabile può rinegoziare il mutuo a tasso fisso con la propria banca con una scrittura privata oppure necessita l’intervento del notaio?

15/7/2008 | Maria Grazie (via email)

Risposta: la ristrutturazione di cui al Decreto Legge 92/2008 non è applicabile a tutti i tipi di finanziamento, ma solo ai mutui a tasso variabile contratti da persone fisiche per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione dell’abitazione principale. Sono, quindi escluse tutte le forme di finanziamento a cui hanno avuto accesso le società.

Rinegoziazione mutui: come funziona, chi e quando potrà beneficiarne

Egregio avvocato,
vorrei sapere quando entrera’ in vigore la nuova legge sulla rinegoziazione dei mutui. Presso la mia banca mi dicono che ancora non sanno niente.
Grazie.
10/07/2008 | Marco (via email)

Buongiorno ma su tutta questa storia sui mutui la rinegoziazione quando sarà possibile usarla. io ho già chiamato la mia banca mi sono sentita rispondere che è tutto fermo se ne parlerà in ottobre! Grazie.
10/7/2008 | Cristina (via email)

Risposta: in ragione delle numerose domande pervenute, cercheremo di fare un po’ di chiarezza sulla nuova legge che prevede la rinegoziazione dei mutui.
Per sottrarsi al continuo aumento della rata dei mutui a tasso variabile, dovuto all’incremento dei tassi di interesse, che mal si conciliano con i redditi fissi della maggior parte dei mutuatari, il D.L. 93/2008 (vedi post del 30/5/2008) ha previsto sostanzialmente la possibilità per questi ultimi di passare da un finanziamento a tasso variabile ad uno a tasso fisso.

A quali mutui si applica la nuova legge. Possono formare oggetto di rinegoziazione i mutui a tasso variabile e a rata variabile per tutta la durata del mutuo, stipulati o accollati da persone fisiche, anche a seguito di frazionamento, fino a tutto il 28 maggio 2008, finalizzati all’acquisto, costruzione, ristrutturazione dell’abitazione principale ed erogati da banche e intermediari. A questi soli fini, si intende per abitazione principale quella in cui il proprietario o il coniuge o i parenti entro il terzo grado o gli affini entro il secondo grado dimorano abitualmente. Possono usufruire della rinegoziazione anche i mutuatari inadempienti alla data del 28 maggio 2008 rispetto a rate pregresse del mutuo originariamente contratto, purché non sia intervenuta a tale data la risoluzione del contratto medesimo. La nuova normativa, quindi, non si applica ai mutui a tasso fisso e a tutte le altre forme di finanziamento diverse dal mutuo stipulate da persone fisiche, nonché a tutte le forme di finanziamento concesse a società.

Chi può beneficiarne. I soggetti destinatari della nuova normativo possono accettare di rinegoziare il finanziamento a condizioni predeterminate, i cui criteri e modalità sono stati fissati nella convenzione stipulata tra il Ministero dell’economia e delle finanze e l’ABI (l’associazione delle banche italiane). La rinegoziazione deve comportare la riduzione dell’importo delle rate del mutuo da corrispondere con scadenza successiva al 1° gennaio 2009 ad un ammontare pari a quello della rata che si ottiene applicando all’importo e alla scadenza originari del mutuo i tassi medi applicati al mutuo stesso nell’anno 2006, se già stipulato a quella data, e restituendo o percependo al termine del periodo del finanziamento l’eventuale differenza che si verrà effettivamente a determinare tra le nuove rate rispetto alle originarie.

Come funziona. Sostanzialmente la rinegoziazione funziona così: la banca e gli altri intermediari finanziari rideterminano l’importo della rata del mutuo applicando all’importo fissato all’origine un nuovo tasso di interesse non più variabile, ma fisso, determinato dalla media aritmetica dei tassi contrattualmente applicati al mutuo nel 2006. La rata così calcolata sarà applicata per tutta la successiva durata del mutuo. In altri termini, non si avrà un allungamento dell’originario periodo di ammortamento del mutuo, la cui durata rimane sempre la stessa. La differenza tra l’importo della rata prima della rinegoziazione e quello della rata ‘rinegoziata’ verrà addebitato su un conto di finanziamento accessorio appositamente aperto. Il tasso di interesse applicato a quest’ultimo conto è determinato in base al tasso IRS (che è il parametro di indicizzazione dei mutui a tasso fisso) a 10 anni applicabile alla data di rinegoziazione + uno spread di 0,50. Si calcolerà, quindi, la differenza tra l’importo della rata dovuta in base all’originario piano di ammortamento e quello della rata ‘rinegoziata’ ed in caso di saldi a favore del mutuatario la differenza sarà portata in riduzione del debito risultante da conto accessorio; all’integrale rimborso di quest’ultimo, la rata tornerà ad essere quella del piano di ammortamento originariamente previsto. Alla scadenza del piano di finanziamento, l’eventuale debito presente sul conto accessorio dovrà essere rimborsato con rate uguali a quelle risultanti dalla rinegoziazione e l’ammortamento sarà calcolato in base al tasso applicato al conto accessorio, se più favorevole al mutuatario.

Come si procede. La procedura di rinegoziazione del mutuo si articola in 3 fasi:

1. in primo luogo le banche e gli altri intermediari finanziari che hanno aderito alla convenzione devono presentare per iscritto la proposta di rinegoziazione alla clientela interessata dalle nuove norme entro il 29 agosto 2008. La proposta deve essere effettuata con modalità di comunicazione chiare e comprensibili anche attraverso le comunicazioni che banche e intermediari effettuano periodicamente alla clientela. La proposta deve riportare i contenuti dell’offerta di rinegoziazione, formulata ai sensi dell’articolo 3 del D.L. 93/2008, in relazione al contratto in essere con il mutuatario, includendo elementi che consentano al mutuatario di valutare gli effetti della rinegoziazione in termini di riduzione dell’importo delle rate nonché le possibili implicazioni sulla durata del mutuo in funzione dell’evoluzione dei tassi di interesse;
2. il cliente che intende accettare la proposta della banca dovrà darne comunicazione a quest’ultima entro i successivi 3 mesi;
3. gli effetti della rinegoziazione (riduzione della rata del mutuo) si produrranno dalla prima rata di scadenza successivamente al 1 gennaio 2009.

Le banche, peraltro, sono libere di aderire o meno alla convenzione. Tuttavia, qualora la propria banca non volesse rinegoziare i mutui di cui al D.L. 93/2008, il cliente può sempre optare per la surrogazione o la portabilità del mutuo presso altre banche che alla convenzione hanno aderito.

L’APPELLO / Cento costituzionalisti contro il lodo Alfano

Cento costituzionalisti in campo contro il lodo-Alfano che sospende i processi delle quattro più alte cariche istituzionali e contro la norma blocca-processi.

“I sottoscritti professori ordinari di diritto costituzionale e di discipline equivalenti, vivamente preoccupati per le recenti iniziative legislative intese: 1) a bloccare per un anno i procedimenti penali in corso per fatti commessi prima del 30 giugno 2002, con esclusione dei reati puniti con la pena della reclusione superiore a dieci anni; 2) a reintrodurre nel nostro ordinamento l’immunità temporanea per reati comuni commessi dal Presidente della Repubblica, dal Presidente del Consiglio dei Ministri e dai Presidenti di Camera e Senato anche prima dell’assunzione della carica, già prevista dall’art. 1 comma 2 della legge n. 140 del 2003, dichiarato illegittimo dalla Corte costituzionale con la sentenza n. 24 del 2004, premesso che l’art. 1, comma 2 della Costituzione, nell’affermare che “La sovranità appartiene al popolo, che la esercita nelle forme e nei limiti della Costituzione”, esclude che il popolo possa, col suo voto, rendere giudiziariamente immuni i titolari di cariche elettive e che questi, per il solo fatto di ricoprire cariche istituzionali, siano esentati dal doveroso rispetto della Carta costituzionale, rilevano, con riferimento alla legge di conversione del decreto legge n. 92 del 2008, che gli artt. 2 bis e 2 ter introdotti con emendamento a tale decreto, sollevano insuperabili perplessità di legittimità costituzionale perché: a) essendo del tutto estranei alla logica del cosiddetto decreto-sicurezza, difettano dei requisiti di straordinaria necessità ed urgenza richiesti dall’art. 77, comma 2 Cost. (Corte cost., sentenze n. 171 del 2007 e n. 128 del 2008); b) violano il principio della ragionevole durata dei processi (art. 111, comma 1 Cost., art. 6 Convenzione europea dei diritti dell’uomo); c) pregiudicano l’obbligatorietà dell’azione penale (art. 112 Cost.), in conseguenza della quale il legislatore non ha il potere di sospendere il corso dei processi, ma solo, e tutt’al più, di prevedere criteri - flessibili - cui gli uffici giudiziari debbano ispirarsi nella formazione dei ruoli d’udienza; d) la data del 30 giugno 2002 non presenta alcuna giustificazione obiettiva e razionale; e) non sussiste alcuna ragionevole giustificazione per una così generalizzata sospensione che, alla sua scadenza, produrrebbe ulteriori devastanti effetti di disfunzione della giustizia venendosi a sommare il carico dei processi sospesi a quello dei processi nel frattempo sopravvenuti; rilevano, con riferimento al cosiddetto lodo Alfano, che la sospensione temporanea ivi prevista, concernendo genericamente i reati comuni commessi dai titolari delle sopra indicate quattro alte cariche, viola, oltre alla ragionevole durata dei processi e all’obbligatorietà dell’azione penale, anche e soprattutto l’art. 3, comma 1 Cost., secondo il quale tutti i cittadini ’sono eguali davanti alla legge’.

Osservano, a tal proposito, che le vigenti deroghe a tale principio in favore di titolari di cariche istituzionali, tutte previste da norme di rango costituzionale o fondate su precisi obblighi costituzionali, riguardano sempre ed esclusivamente atti o fatti compiuti nell’esercizio delle proprie funzioni. Per contro, nel cosiddetto lodo Alfano la titolarità della carica istituzionale viene assunta non già come fondamento e limite dell’immunità “funzionale”, bensì come mero pretesto per sospendere l’ordinario corso della giustizia con riferimento a reati “comuni”.

Per ciò che attiene all’analogo art. 1, comma 2 della legge n. 140 del 2003, i sottoscritti rilevano che, nel dichiararne l’incostituzionalità con la citata sentenza n. 24 del 2004, la Corte costituzionale si limitò a constatare che la previsione legislativa in questione difettava di tanti requisiti e condizioni (tra cui la doverosa indicazione del presupposto - e cioè dei reati a cui l’immunità andrebbe applicata - e l’altrettanto doveroso pari trattamento dei ministri e dei parlamentari nell’ipotesi dell’immunità, rispettivamente, del Premier e dei Presidenti delle due Camere), tali da renderla inevitabilmente contrastante con i principi dello Stato di diritto.

Ma ciò la Corte fece senza con ciò pregiudicare la questione di fondo, qui sottolineata, della necessità che qualsiasi forma di prerogativa comportante deroghe al principio di eguale sottoposizione di tutti alla giurisdizione penale debba essere introdotta necessariamente ed esclusivamente con una legge costituzionale.

Infine, date le inesatte notizie diffuse al riguardo, i sottoscritti ritengono opportuno ricordare che l’immunità temporanea per reati comuni è prevista solo nelle Costituzioni greca, portoghese, israeliana e francese con riferimento però al solo Presidente della Repubblica, mentre analoga immunità non è prevista per il Presidente del Consiglio e per i Ministri in alcun ordinamento di democrazia parlamentare analogo al nostro, tanto meno nell’ordinamento spagnolo più volte evocato, ma sempre inesattamente”

Firmato: Alessandro Pace, Valerio Onida, Leopoldo Elia, Gustavo Zagrebelsky, Enzo Cheli, Gianni Ferrara, Alessandro Pizzorusso, Sergio Bartole, Michele Scudiero, Federico Sorrentino, Franco Bassanini, Franco Modugno, Lorenza Carlassare, Umberto Allegretti, Adele Anzon Demmig, Michela Manetti, Roberto Romboli, Stefano Sicardi, Lorenzo Chieffi, Giuseppe Morbidelli, Cesare Pinelli, Gaetano Azzariti, Mario Dogliani, Enzo Balboni, Alfonso Di Giovine, Mauro Volpi, Stefano Maria Cicconetti, Antonio Ruggeri, Augusto Cerri, Francesco Bilancia, Antonio D’Andrea, Andrea Giorgis, Marco Ruotolo, Andrea Pugiotto, Giuditta Brunelli, Pasquale Costanzo, Alessandro Torre, Silvio Gambino, Marina Calamo Specchia, Ernesto Bettinelli, Gladio Gemma, Roberto Pinardi, Giovanni Di Cosimo, Maria Cristina Grisolia, Antonino Spadaro, Gianmario Demuro, Enrico Grosso, Anna Marzanati, Paolo Carrozza, Giovanni Cocco, Massimo Carli, Renato Balduzzi, Paolo Carnevale, Elisabetta Palici di Suni, Maurizio Pedrazza Gorlero, Guerino D’Ignazio, Vittorio Angiolini, Roberto Toniatti, Alfonso Celotto, Antonio Zorzi Giustiniani, Roberto Borrello, Tania Groppi, Marcello Cecchetti, Antonio Saitta, Marco Olivetti, Carmela Salazar, Elena Malfatti, Ferdinando Pinto, Massimo Siclari, Francesco Rigano, Francesco Rimoli, Mario Fiorillo, Aldo Bardusco, Eduardo Gianfrancesco, Maria Agostina Cabiddu, Gian Candido De Martin, Nicoletta Marzona, Carlo Colapietro, Vincenzo Atripaldi, Margherita Raveraira, Massimo Villone, Riccardo Guastini, Emanuele Rossi, Sergio Lariccia, Angela Musumeci, Giuseppe Volpe, Omar Chessa, Barbara Pezzini, Pietro Ciarlo, Sandro Staiano, Jörg Luther, Agatino Cariola, Nicola Occhiocupo, Carlo Casanato, Maria Paola Viviani Schlein, Carmine Pepe, Filippo Donati, Stefano Merlini, Paolo Caretti, Giovanni Tarli Barbieri, Vincenzo Cocozza, Annamaria Poggi.

Rinegoziazione dei mutui a tasso variabile: la convenzione tra il Ministero dell’economia e delle finanze e l’Associazione Bancaria Italiana

Con il Decreto Legge 27 maggio 2008, n. 93 (vedi post del 30/5/2008) è stata prevista la rinegoziazione dei mutui a tasso variabile per la prima casa attraverso una convenzione con l’A.B.I

Possono formare oggetto di rinegoziazione, ai sensi dell’articolo 3 del decreto-legge n. 93 del 2008, i mutui a tasso variabile e a rata variabile per tutta la durata del mutuo, stipulati o accollati, anche a seguito di frazionamento, fino a tutto il 28 maggio 2008, finalizzati all’acquisto, costruzione, ristrutturazione dell’abitazione principale ed erogati da banche e intermediari. A questi soli fini, si intende per abitazione principale quella in cui il proprietario o il coniuge o i parenti entro il terzo grado o gli affini entro il secondo grado dimorano abitualmente. Possono usufruire della rinegoziazione anche i mutuatari inadempienti alla data del 28 maggio 2008 rispetto a rate pregresse del mutuo originariamente contratto, purché non sia intervenuta a tale data la risoluzione del contratto medesimo.

Le modalità ed i criteri di rinegoziazione sono stati fissati nella convenzione tra il Ministero dell’economia e delle finanze-Dipartimento del tesoro e l’Associazione Bancaria Italiana, che di seguito riproduciamo.

Convenzione tra il Ministero dell’economia e delle finanze-Dipartimento del tesoro e l’Associazione Bancaria Italiana per LA RINEGOZIAZIONE DEI MUTUI A TASSO VARIABILE STIPULATI ANTERIORMENTE AL 29 MAGGIO 2008 E FINALIZZATI ALL’ACQUISTO, COSTRUZIONE E RISTRUTTURAZIONE DELLA ABITAZIONE PRINCIPALE

PREMESSO CHE

- il mercato dei mutui è stato caratterizzato in Italia, a partire dal 2001, da un forte ricorso a operazioni a tasso variabile;

- il rialzo dei tassi di interesse di mercato avviatosi dalla fine del 2005 a seguito delle politiche monetarie adottate dalla Banca Centrale Europea, accentuatosi a partire dalla metà del 2007 a seguito della crisi dei mutui sub-prime negli USA, e la riduzione del potere di acquisto delle famiglie hanno comportato, per una quota dei mutuatari italiani, criticità in una soddisfacente pianificazione finanziaria;

- specifica considerazione meritano i mutui a tasso variabile stipulati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione dell’abitazione principale;

- l’articolo 3 del decreto-legge 27 maggio 2008, n. 93, entrato in vigore il 29 maggio 2008, ha stabilito che il MEF e l’ABI definiscono con apposita convenzione - stipulata entro 30 giorni dalla data di entrata in vigore del citato decreto-legge ed aperta all’adesione delle banche e degli intermediari finanziari di cui all’articolo 106 del decreto legislativo 1 settembre 1993, n.385 (di seguito “banche e intermediari”) - le modalità ed i criteri di rinegoziazione, anche in deroga, laddove fosse applicabile, a quanto stabilito ai sensi dell’articolo 120, comma 2, del citato d.lgs. n. 385 del 1993, dei mutui a tasso variabile stipulati anteriormente al 29 maggio 2008 per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione dell’abitazione principale (di seguito “rinegoziazione dei mutui”);

- è comune intenzione di MEF ed ABI, dando attuazione alle disposizioni dell’articolo 3 del decreto-legge n. 93 del 2008, quella di perseguire altresì l’obiettivo di offrire alla clientela di banche ed intermediari interessata all’applicazione del citato articolo 3 (di seguito “clientela interessata” ovvero “cliente interessato” ovvero “clienti interessati”) un quadro trasparente e preciso delle regole applicative della norma primaria, nell’ambito delle quali è centrale il principio secondo il quale la rinegoziazione dei mutui costituisce per la clientela interessata uno strumento aggiuntivo, e non sostitutivo, di una gamma più ampia di valide opportunità, fra le quali continua a vigere quella della portabilità dei mutui, di cui all’articolo 8 del decreto-legge 31 gennaio 2007, n. 7, convertito con modificazioni dalla legge 2 aprile 2007, n. 40, e successive modificazioni (di seguito “portabilità del mutuo”);

MEF e ABI convengono quanto segue:

Art. 1

1. Banche e intermediari che aderiscono alla presente convenzione:

a) forniscono ai clienti interessati una informativa trasparente, chiara ed esaustiva in ordine alle varie opportunità di scelta che essi attualmente hanno, e cioè:

i) continuare a rimborsare il mutuo a banche e intermediari secondo il piano di ammortamento in corso;

ii) proporre a banche e intermediari una rinegoziazione delle condizioni del mutuo in essere, da concordare appositamente;

iii) avvalersi della portabilità del mutuo;

iv) ricorrere alla rinegoziazione dei mutui ai sensi dell’articolo 3 del decreto-legge n. 93 del 2008, obbligatoria per banche e intermediari che aderiscono alla presente convenzione;

v) possibilità di usufruire anche di più di una di tali diverse opportunità, in particolare cumulando quella sub iii) a quella sub iv);

b) procedono alla rinegoziazione dei mutui secondo le modalità e i criteri di seguito indicati.

2. Per i mutui di cui all’articolo 2, che siano stati oggetto di un’operazione di cartolarizzazione con cessione dei crediti, possono altresì aderire alla presente convenzione i soggetti cui siano stati ceduti i crediti. In tale caso, procede alle attività di cui alla lettera b) del comma 1 il soggetto incaricato della riscossione dei crediti ceduti e dei servizi di cassa e di pagamento.

3. Per banche e intermediari, nonché per i soggetti di cui al comma 2, le disposizioni legislative di cui all’articolo 3 del decreto-legge n. 93 del 2008 costituiscono uno standard minimo, restando ferma, per banche e intermediari, la possibilità di proporre alla clientela interessata, in via generalizzata, condizioni economicamente ancora più favorevoli, in particolare per quanto riguarda lo spread, rispetto a quelle previste dalle disposizioni legislative, dandone comunicazione contestuale all’ABI al momento in cui aderiscono alla presente convenzione.

Nulla è altresì innovato in materia di portabilità dei mutui.

Art. 2

1. Possono formare oggetto di rinegoziazione, ai sensi dell’articolo 3 del decreto-legge n. 93 del 2008, nonché della presente convenzione, i mutui a tasso variabile e a rata variabile per tutta la durata del mutuo, stipulati o accollati, anche a seguito di frazionamento, fino a tutto il 28 maggio 2008, finalizzati all’acquisto, costruzione, ristrutturazione dell’abitazione principale ed erogati da banche e intermediari. A questi soli fini, si intende per abitazione principale quella in cui il proprietario o il coniuge o i parenti entro il terzo grado o gli affini entro il secondo grado dimorano abitualmente. Possono usufruire della rinegoziazione anche i mutuatari inadempienti alla data del 28 maggio 2008 rispetto a rate pregresse del mutuo originariamente contratto, purché non sia intervenuta a tale data la risoluzione del contratto medesimo.

Art. 3

1. La rinegoziazione assicura la riduzione dell’importo delle rate del mutuo da corrispondere con scadenza successiva al 1° gennaio 2009 ad un ammontare pari a quello della rata che si ottiene applicando all’importo e alla scadenza originari del mutuo il tasso di interesse come risultante dalla media aritmetica dei tassi applicati ai sensi del contratto nell’anno 2006. Per i contratti stipulati, rinegoziati o accollati anche a seguito di frazionamento dopo il 31 dicembre 2006 l’importo della rata da corrispondere con scadenza successiva al 1° gennaio 2009 è pari a quello risultante sulla base dei parametri per il calcolo della prima rata di ammortamento rispettivamente successiva alla stipula, alla rinegoziazione e all’accollo. Resta fermo quanto previsto nel successivo comma 3.

2. La differenza tra l’importo della rata dovuta secondo il piano di ammortamento originariamente previsto e l’importo della rata risultante dall’atto di rinegoziazione è addebitata su di un conto di finanziamento accessorio e produce interessi, capitalizzabili annualmente, al tasso annuo più favorevole per il cliente tra quello che si ottiene in base all’IRS a dieci anni, maggiorato, fermo quanto previsto dall’articolo 1, comma 3, di uno spread di 0,50 punti percentuali e quello contrattualmente previsto, come determinati - entrambi in misura fissa - alla data di rinegoziazione. Sono altresì addebitate nel conto di finanziamento accessorio le eventuali rate scadute e non pagate prima del 29 maggio 2008, nonché quant’altro maturato fino alla data di rinegoziazione.

3. Nel caso in cui, successivamente alla rinegoziazione del mutuo, la differenza tra l’importo della rata dovuta secondo il piano di ammortamento originariamente previsto e l’importo della rata risultante dall’atto di rinegoziazione generi saldi a favore del mutuatario, tale differenza è imputata a credito del mutuatario sul conto di finanziamento accessorio. Qualora il debito del conto accessorio risulti interamente rimborsato, a seguito degli accrediti effettuati, il rimborso del mutuo ha luogo secondo la rata variabile originariamente prevista se più favorevole per il mutuatario rispetto a quella determinata in importo fisso.

4. L’eventuale debito risultante dal conto accessorio, alla data di originaria scadenza del mutuo, è rimborsato dal cliente sulla base di rate costanti di importo uguale all’ammontare della rata risultante dalla rinegoziazione. L’ammortamento è calcolato sulla base dello stesso tasso a cui è regolato il conto accessorio. Se più favorevole per il cliente si applica il tasso contrattualmente stabilito come determinato, in misura fissa, alla data di originaria scadenza del mutuo.

Art. 4

1. L’estinzione anticipata del mutuo oggetto di rinegoziazione ai sensi della presente convenzione non comporta l’applicazione di penali. Non si applicano penali neanche in caso di rimborso anticipato del saldo del conto accessorio.

Art. 5

1. Banche e intermediari formulano la proposta di rinegoziazione alla clientela interessata ai sensi dell’articolo 3, comma 7, del decreto-legge n. 93 del 2008 ed entro tre mesi dalla data di sua entrata in vigore, ossia entro tutto il 29 agosto 2008. La proposta è effettuata nel rispetto altresì della disciplina sulla trasparenza delle operazioni e dei servizi bancari, di cui al d.lgs. n.385 del 1993 e alla sua normativa di attuazione, con modalità di comunicazione chiare, comprensibili e con appropriata evidenziazione grafica, anche utilizzando, ove possibile, le comunicazioni che banche e intermediari effettuano periodicamente alla clientela.

2. La proposta, scritta e datata, richiama in modo esplicito le diverse opportunità cui il cliente interessato può fare ricorso in materia di mutui, ossia quelle di cui all’articolo 1, comma 1, lettera a), specificato che il mutuatario può usufruire anche di più di una di tali opportunità.

3. La proposta riporta altresì i contenuti dell’offerta di rinegoziazione, formulata ai sensi dell’articolo 3 del decreto-legge n. 93 del 2008, in relazione al contratto in essere con il mutuatario, includendo elementi che consentano al mutuatario di valutare gli effetti della rinegoziazione in termini di riduzione dell’importo delle rate nonché le possibili implicazioni sulla durata del mutuo in funzione dell’evoluzione dei tassi di interesse.

4. L’accettazione della proposta, corredata da una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, ai sensi dell’articolo 47 del decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, con la quale il mutuatario attesta il ricorrere dei requisiti per il suo accesso alla rinegoziazione, è comunicata dal mutuatario alla banca o all’intermediario. L’accettazione della proposta assicura la riduzione dell’importo delle rate del mutuo da corrispondere a partire quanto meno dal terzo mese successivo al mese di comunicazione dell’accettazione della proposta medesima, relativamente alle rate del mutuo in scadenza successivamente al 1° gennaio 2009.

5. I clienti interessati che rinegoziano il mutuo ricevono annualmente da banche e intermediari mutuanti una comunicazione informativa, completa e chiara, sull’andamento della loro posizione nei riguardi della banca o intermediario medesimo, nonché sull’esposizione complessivamente derivante dall’operazione di rinegoziazione in termini di debito residuo e saldo del conto di finanziamento accessorio.

Art. 6

1. Le garanzie già iscritte a fronte del mutuo oggetto di rinegoziazione continuano ad assistere il rimborso, secondo le modalità convenute, del debito che risulti alla data di scadenza di detto mutuo, senza il compimento di alcuna formalità al riguardo.

2. Le operazioni di rinegoziazione dei mutui possono essere effettuate anche in deroga, laddove fosse applicabile, a quanto stabilito ai sensi dell’articolo 120, comma 2, del decreto legislativo n. 385 del 1993.

3. Le operazioni di rinegoziazione dei mutui e di portabilità sono esenti da imposte e tasse di qualsiasi genere. La clientela interessata non sostiene alcun costo amministrativo, ivi incluse commissioni bancarie, conseguenti alle operazioni di rinegoziazione e per tutta la durata residua del mutuo, anche sulle eventuali rate aggiuntive finali. La clientela interessata non sostiene altresì costi notarili, ove mai necessario l’intervento del notaio.

Art. 7

1. Banche e intermediari, nonché i soggetti di cui all’articolo 1, comma 2, che intendono effettuare operazioni di rinegoziazione dei mutui ai sensi della presente convenzione, devono aderirvi per il tramite dell’ABI, Segreteria Generale, inviando a quest’ultima, e per conoscenza al MEF, un’apposita comunicazione, nella quale sono indicate altresì le eventuali condizioni migliorative che gli stessi intendono offrire alla clientela interessata.

Art. 8

1. Presso il MEF è costituito, senza nuovi o maggiori oneri per il bilancio dello Stato, un Osservatorio permanente con i seguenti compiti:

a) verifica della piena attuazione delle disposizioni legislative in materia di portabilità dei mutui e di rinegoziazione dei mutui,

nonché dei relativi accordo e convenzione applicativi;

b) risoluzione di eventuali questioni interpretative che si dovessero porre in relazione ai contenuti delle citate disposizioni e convenzioni;

c) proposta di eventuali modifiche alla predette convenzioni, in linea con quanto previsto dalle disposizioni di legge alla luce dell’esperienza applicativa;

d) verifica dell’andamento delle operazioni di portabilità dei mutui e di rinegoziazione dei mutui;

e) segnalazione alle Autorità di vigilanza, per le iniziative di loro competenza, di comportamenti non conformi alle disposizioni in materia di rinegoziazione e di portabilità dei mutui;

f) relazione annuale al Ministro dell’economia e delle finanze, per il successivo inoltro al Parlamento, sulle attività svolte dall’Osservatorio permanente.

2. L’Osservatorio è composto da due rappresentanti del MEF, da due della Banca d’Italia, da tre dell’ABI, nonché da tre rappresentanti delle Associazioni dei consumatori iscritte all’albo del Ministero dello sviluppo economico, da queste designati unitariamente. L’incarico dei rappresentanti delle Associazioni dei consumatori può essere di durata determinata, ove richiesto a fini di turnazione dalle stesse Associazioni.

3. L’acquisizione, la gestione ed ogni modalità di trattamento dei dati da parte dell’Osservatorio permanente, anche ai fini della relazione annuale al Ministro dell’economia e delle finanze, sono effettuate in via aggregata e nel pieno rispetto della riservatezza dei dati stessi e delle finalità previste nella presente convenzione.

Art. 9

1.MEF ed ABI si impegnano alla massima diffusione della presente convenzione, anche attraverso la pubblicazione nei propri siti internet della stessa convenzione, nonché dell’elenco delle banche ed intermediari che ad essa aderiscono e le relative condizioni, anche migliorative, offerte in via generalizzata alla clientela.

2. ABI provvede altresì alla diffusione di una guida informativa che le banche mettono gratuitamente a disposizione della clientela al fine di illustrare in modo chiaro e comprensibile tutte le opportunità cui possono fare ricorso i clienti interessati, fra le quali quella della portabilità dei mutui, nonché i contenuti della presente convenzione.

Separazione personale dei coniugi ed addebito

Cassazione Civile, Sentenza 28 maggio 2008, n. 14042

In tema di separazione personale dei coniugi, la pronuncia di addebito non può fondarsi sulla sola inosservanza dei doveri che l’art. 143 cod. civ. pone a carico dei coniugi, implicando, invece, tale pronuncia la prova che la irreversibile crisi coniugale sia ricollegabile esclusivamente al comportamento volontariamente e consapevolmente contrario a tali doveri da parte di uno o di entrambi i coniugi, e cioè che sussista un nesso di causalità tra i comportamenti addebitati ed il determinarsi dell’intollerabilità della ulteriore convivenza. Pertanto, in caso di mancato raggiungimento della prova che il comportamento contrario ai predetti doveri tenuto da uno dei coniugi, o da entrambi, sia stato la causa efficiente del fallimento della convivenza, legittimamente viene pronunciata la separazione senza addebito.

Locazioni: il conduttore risponde dei danni provocati a terzi dalle parti del bene locato.

Salve,sono il titolare di un’attività commerciale il quale recentemente ha subito danni causati dalla rottura di un flessibile dello scaldabagno dell’inquilina dell’appartamento superiore. Chiesti i danni all’inquilina, mi è stato risposto di non essere nelle possibilità di poter pagare, visto anche che a breve dovrà lasciare l’appartamento perchè gli scade il suo permesso di soggiorno (essendo Polacca). Rivoltomi al proprietario dell’appartamento che è lo stesso della mia attività, mi è stato risposto che i danni non sono a suo carico essendo stati causati da un flessibile esterno. In questo caso, su chi posso avvalermi per essere risarcito? Spero di essere stato chiaro. Cordiali Saluti.
4/7/2008 – Maurizio (via email)

Risposta: la locazione dell’ immobile comporta il trasferimento della disponibilità della cosa locata e delle sue pertinenze al conduttore il quale ne diventa custode; dall’obbligo di custodia deriva altresì la responsabilità a carico del conduttore ai sensi dell’art. 2051 c.c. per i danni arrecati a terzi dalle parti ed accessori del bene locato. Rimane in capo al proprietario la responsabilità per i danni arrecati dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, delle quali conserva la disponibilità giuridica e, quindi, la custodia. Nel caso di specie sembra sussistere solo la responsabilità da parte del conduttore, dovendosi escludere una responsabilità solidale del proprietario locatore, ipotizzabile solo nel caso di accertamento della inerenza del danno alla rottura di parti murarie dell’impianto idrico, non effettivamente controllabili dal conduttore. Quindi i danni possono essere richiesti solo all’inquilina.

Immobili: vendita a corpo o a misura

Salve, che tutela hanno i compratori di case su carta quando alla consegna dell’ appartamento si rendono conto che la metratura utile o calpestabile e’ di molto inferiore a quella promessa dal venditore?
Purtroppo capita che alcuni venditori senza scrupoli ti dicano verbalmente che la casa che verra’ costruita avra’ una certa metratura UTILE o CALPESTABILE (che poi e’ l’ unica che interessa al compratore), ma tutti i documenti intercorsi tra le parti fanno riferimento solo ed esclusivamente alla metratura commerciale dell’ immobile pertanto quando ti ritrovi ad avere un appartamento con 20mq in meno rispetto a quello promesso a voce dal venditore, quali strumenti si hanno per ottenere un indennizzo o risolvere il contratto di compravendita?

Un’ altra domanda: E’ ancora legale la vendita a corpo?

Grazie

30/6/2008 | Emanuela (via email)

Risposta: la vendita a corpo è certamente “legale” ed è anche quella più diffusa. Ora, nei casi in cui il prezzo è determinato in relazione al corpo dell’immobile e non alla sua misura, sebbene questa sia stata indicata (vendita a corpo), non si fa luogo a diminuzione o a supplemento di prezzo, salvo che la misura reale sia inferiore o superiore di un ventesimo rispetto a quella indicata nel contratto. Nel caso in cui dovrebbe pagarsi un supplemento di prezzo, il compratore ha la scelta di recedere dal contratto o di corrispondere il supplemento (art. 1538 c.c.). Diversamente, quando un determinato immobile è venduto con l’indicazione della sua misura e per un prezzo stabilito in ragione di un tanto per ogni unità di misura (vendita a misura), il compratore ha diritto a una riduzione, se la misura effettiva dell’immobile è inferiore a quella indicata nel contratto. Se la misura risulta superiore a quella indicata nel contratto, il compratore deve corrispondere il supplemento del prezzo, ma ha facoltà di recedere dal contratto qualora l’eccedenza oltrepassi la ventesima parte della misura dichiarata.

Quindi il criterio fondamentale di distinzione tra i due tipi di vendita sta in ciò che nella vendita a misura la determinazione dei confini della cosa venduta è effettuata attraverso la misurazione, mentre la vendita a corpo è caratterizzata dalla determinazione e delimitazione del bene in modo che esso resti identificato indipendentemente dalla misura. Nella vendita a corpo il prezzo non ha alcuna stretta relazione con l’estensione dell’immobile ancorché essa sia stata indicata dalle parti; tuttavia, in questo tipo di vendita, la menzione nel contratto della misura dell’immobile costituisce, nella previsione dell’art. 1538 c.c., un elemento cui la norma stessa , ricorrendo certi presupposti di carattere oggettivo (misura reale del bene inferiore o superiore di un ventesimo rispetto a quella indicata in contratto), attribuisce importanza al fine della possibilità di chiedere la rettifica del prezzo, che può essere ritenuta esclusa solo nel caso in cui, dalla interpretazione del contratto, risulti che le parti abbiano inteso derogare alla norma stessa, escludendone l’applicabilità, per avere esse considerato irrilevante del tutto l’effettiva estensione dell’immobile, quale che esso sia.

In sintesi occorre fare riferimento a ciò che è scritto nel contratto: se nel contratto è stata pattuita una vendita a corpo con indicazione della “metratura commerciale” e questa non risulti essere inferiore di almeno un ventesimo a quella effettiva, l’acquirente non ha diritto ad una riduzione del prezzo.

Divorzio e pensione di reversibilità

Cass. civ., Sez. lav., 23 giugno 2008, n. 17047

Il diritto del coniuge divorziato alla pensione di reversibilità (o ad una quota di essa, nell’ipotesi di concorso con altro coniuge superstite) - come previsto dall’art. 9, L. 6 marzo 1987, n. 74 - presuppone che l’assegno di divorzio giudizialmente riconosciuto, di cui il richiedente è titolare al momento della morte dell’ex coniuge, gli sia stato attribuito esclusivamente nel suo interesse ed a suo beneficio; ove l’assegno gli sia stato attribuito nell’interesse ed a beneficio di altri che il richiedente ha la funzione di tutelare, il diritto permane nel limite in cui questa funzione permanga.