La mediazione civile e commerciale

Vorrei sapere in cosa consiste esattamente il procedimento di mediazione che si deve svolgere in base ad una nuova legge prima di andare dal Giudice . Grazie.
Aldo 

Risposta: la mediazione civile recentemente introdotta nel nostro ordinamento ha come obiettivo quello di ridurre il numero delle cause giudiziarie.La mediazione è l’attività professionale svolta da un terzo imparziale e finalizzata ad assistere due o più soggetti sia nella ricerca di un accordo amichevole per la composizione di una controversia, sia nella formulazione di una proposta per la risoluzione della stessa.

Il mediatore

Il mediatore è la persona o le persone fisiche che, individualmente o collegialmente, svolgono la mediazione rimanendo prive, in ogni caso, del potere di rendere giudizi o decisioni vincolanti per i destinatari del servizio medesimo. Il mediatore è un professionista con requisiti di terzieta’. L’organismo dove il mediatore presta la sua opera è vigilato dal Ministero della giustizia.

Gli organismi di mediazione

La mediazione può svolgersi presso enti pubblici o privati, che sono iscritti nel registro tenuto presso il Ministero della giustizia e che erogano il servizio di mediazione nel rispetto della legge, del regolamento ministeriale e del regolamento interno di cui sono dotati, approvato dal Ministero della giustizia. Gli ordini professionali possono costituire organismi di mediazione nelle materie di loro competenza, previa autorizzazione del Ministero della giustizia. Gli ordini forensi possono costituire organismi di mediazione in ogni materia. I consigli degli ordini degli avvocati possono istituire organismi presso ciascun tribunale avvalendosi di proprio personale e utilizzando i locali loro messi a disposizione dal presidente del tribunale. Gli organismi degli ordini professionali e delle camere di commercio sono iscritti nel registro del Ministero della giustizia a semplice domanda.

Consob e Banca d’Italia

Nella materia finanziaria e bancaria, il procedimento di mediazione può essere esperito

• presso gli organismi di mediazione
• davanti alla Camera di conciliazione della Consob

Anche il ricorso all’ Arbitro bancario e finanziario costituito dalla Banca d’Italia produce analoghi effetti giuridici (assolve la condizione di procedibilità per poter poi rivolgersi al giudice).

Tipi di mediazione

La mediazione può essere:

•  facoltativa, e cioé scelta dalle parti
• demandata, quando il giudice, cui le parti si siano già rivolte, invita le stesse a tentare la mediazione
• obbligatoria, quando per poter procedere davanti al giudice, le parti debbono aver tentato senza successo la mediazione

Mediazione obbligatoria

Dal 21 marzo 2011 la mediazione sarà obbligatoria nei casi di una controversia in materia di:

• diritti reali (distanze nelle costruzioni, usufrutto e servitù di passaggio ecc.)
• divisione
• successioni ereditarie
• patti di famiglia
• locazione
• comodato
• affitto di aziende
• risarcimento danni da responsabilità medica e da diffamazione con il mezzo della stampa o con altro mezzo di pubblicità,
• contratti assicurativi, bancari e finanziari

L’obbligatorietà per le controversie in materia di condominio e risarcimento del danno derivante dalla circolazione di veicoli e natanti è stata differita al 20 marzo 2012 .

Provvedimenti giudiziali urgenti

Anche nei casi di mediazione obbligatoria è sempre possibile richiedere al giudice i provvedimenti che, secondo la legge, sono urgenti e indilazionabili.

Procedimento di mediazione

• La mediazione si introduce con una domanda all’organismo, contenente l’indicazione dell’organismo investito, delle parti, dell’oggetto della pretesa e delle relative ragioni.
• Le parti possono scegliere liberamente l’organismo. In caso di più domande, la mediazione si svolgerà davanti all’organismo presso cui è stata presentata e comunicata alla controparte la prima domanda.
• Una volta avviata la mediazione, il mediatore organizza uno o più incontri mirati alla composizione amichevole della controversia
• L’accordo raggiunto con la collaborazione del mediatore è omologato dal giudice e diventa esecutivo
• Nel caso di mancato accordo il mediatore può fare una proposta di risoluzione della lite che le parti restano libere di accettare o meno
• In caso di insuccesso della mediazione, nel successivo processo il giudice potrà verificare che la scelta dell’organismo non sia stata irragionevole, ad esempio per mancanza di qualsiasi collegamento tra la sede dell’organismo e i fatti della lite ovvero la residenza o il domicilio della controparte.

Mediazione durante il processo

Nel corso del processo le parti, anche su invito del giudice, possono sempre esperire la mediazione.

Durata della mediazione

• Il tentativo i mediazione civile ha una durata massima stabilita dalla legge di 4 mesi.

Esito della mediazione

L’accordo raggiunto con la collaborazione del mediatore è omologato dal giudice e diventa esecutivo. Nel caso di mancato accordo il mediatore può fare una proposta di risoluzione della lite che le parti restano libere di accettare o meno.

Proposta del mediatore

Il mediatore deve fare la proposta se le parti concordemente glielo richiedono. Negli altri casi il mediatore può fare la proposta, se il regolamento dell’organismo lo prevede. Se la proposta non viene accettata e il processo davanti al giudice viene iniziato, qualora la sentenza corrisponda alla proposta, le spese del processo saranno a carico della parte che ha rifiutato ingiustificatamente la soluzione conciliativa.

Riservatezza

Nessuna dichiarazione o informazione data dalle parti nel procedimento di mediazione può essere utilizzata nel processo
Nessuna dichiarazione o informazione data da una parte solo al mediatore può essere rivelata alla controparte, e ogni violazione viene sanzionata
Tutte le informazioni riservate sono in ogni caso inutilizzabili in ogni successivo ed eventuale processo.

Spese della mediazione

Le parti devono anticipare le spese di avvio del procedimento, pari ad € 40, e pagare le spese di mediazione.

L’importo delle spese dovute agli organismi pubblici è indicato nella tabella A del decreto ministeriale n. 180 del 2010 prevista dall’articolo 16, comma 4.

Tabella A  relativa al rapporto Valore della lite – Spesa per ciascuna parte 
Fino a € 1.000:     € 65; 
da €1.001 a € 5.000:     €130; 
da € 5.001 a € 10.000:     € 240; 
da € 10.001 a € 25.000:     € 360; 
da € 25.001 a € 50.000:     € 600; 
da € 50.001 a € 250.000:     € 1.000; 
da € 250.001 a € 500.000:     € 2.000; 
da € 500.001 a € 2.500.000:     € 3.800; 
da € 2.500.001 a € 5.000.000:     € 5.200; 
oltre € 5.000.000:     € 9.200.

Gli organismi privati iscritti nel Registro hanno invece un proprio tariffario, che deve sempre essere approvato dal Ministro della giustizia, dove sono indicate le tabelle dei compensi dovuti dalle parti.

La mediazione è totalmente gratuita per i soggetti che nel processo beneficiano del gratuito patrocinio (soggetti meno abbienti), in tal caso all’organismo non è dovuta alcuna indennità.

Agevolazioni fiscali

Alle parti che corrispondono l’indennità di mediazione presso gli organismi è riconosciuto, in caso di successo della mediazione, un credito d’imposta fino a concorrenza di € 500 e, in caso di insuccesso della mediazione, € 250. 

Il verbale di accordo è esente dall’imposta di registro sino alla concorrenza del valore di € 50.000.

• fonte: www.giustizia.it

Fine della convivenza e affidamento dei figli

Salve a tutti,sono una mamma disperata di un bambino di 8 mesi,ho deciso di mettere al mondo mio figlio anche se il padre non lo amavo più. Dopo 9 mesi di gravidanza trascorsa da sola e continui litigi,con minacce inseguimenti divieti e una volta mi ha anche alzato le mani,ho deciso lo stesso di far riconoscere il bambino al padre. Ora sono trascorsi 8 mesi,e la situazione non cambia,pur vivendo separati.Esige che io li lasci il bambino tutte le volte che vuole altrimenti gli salta l’embolo,non lavora e non mi passa neanche 1 euro,anche se io non lo accetterei da lui!!!Se mi permetto di andare a farmi un giro con un’amica una volta al mese e lascio il piccolo con i nonni,con cui viviamo e con cui grazie a loro andiamo avanti,mi minaccia dicendomi che chiama gli assistenti sociali per farmi togliere mio figlio. Premetto che io non gli nego niente e che anzi forse e dico forse un’altra mamma sicuramente avrebbe preso già dei seri provvedimenti.Io non voglio che mio figlio soffra,ma non voglio neanche rovinarmi la vita a 30 anni chiudendomi in casa per paura delle sue minacce. E’ un bravo padre e vuole essere presente…ma usa nostro figlio come scudo per farmi vivere un inferno visto che io non lo amo più. Cosa devo fare? se mi azzardo a parlare di avvocati con lui,ho paura della sua reazione,aiutatemi vi prego!!!!!!!
Antonella.

Risposta: nell’interesse del minore e dei genitori, l’affidamento del bambino deve essere regolato con un provvedimento del giudice; nel tuo caso del Tribunale dei minorenni non essendo sposata al padre del bambino. Se entrambi siete d’accordo sulle modalità dell’affidamento, potete presentare un ricorso congiunto al Tribunale, diversamente il mio consiglio è di agire da sola, con l’assistenza di un avvocato, per chiedere la regolamentazione dell’affidamento del bambino. A mio avviso non esistono altre strade.

Divorzio: ancora sul riconoscimento della sentenza di divorzio emessa all’estero

Sono Italiano mi sono sposato a Roma 1988 con una donna Inglese, quattro anni fa ci siamo divorziati di comune consenso in Inghilterra perche vivevamo li, Io non ho mai registrato il divorzio a Roma Vorrei sapere come procedere per la registrazione a Roma.
grazie mille
Luigi

Risposta: il tema è stato affrontato in precedenti post (clicca qui). La strada più sicura (per evitare eventuali ‘contestazioni’ con l’ufficio dello stato civile del comune in cui deve essere iscritta la sentenza straniera) è quella di passare attraverso il consolato italiano del paese in cui è stata pronunciata la sentenza: per quanto riguarda l’Inghilterra, segnalo questo link al sito del consolato italiano, contenente le informazioni che Lei cerca.

 

Contratto di locazione e “cedolare secca”

Salve, sono uno ragazzo di 26 fuori sede lavoratore e sono in affitto in una casa con altri due ragazzi che studiano all’università. Pago 380 euro per una camera e condivido tutto il resto con gli altri due ragazzi.
Ho chiesto più volte al padrone di casa un contratto d’affitto ma ha sempre rifiutato la proposta dicendo che non gli conviene e che non vuole che i vigili vengano a fare il controllo per la residenza.
Ho letto che il 07 Aprile 2011 è entrata in vigore la legge sulla cedolare secca. Posso farne uso?? Vorrei fargli capire al padrone di casa che sarebbe meglio per entrambi fare un contratto!!!
Grazie mille anticipatamente per la risposta!!!!
Matteo

Risposta: la c.d. “cedolare secca” consiste in un regime facoltativo di tassazione a “forfait” del canone di locazione introdotto dal decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, concernente “Disposizioni in materia di Federalismo Fiscale Municipale” , il cui articolo 3 (per il testo vedi sotto) reca le disposizioni in materia di “Cedolare secca sugli affitti”. Il regime in questione può interessare quindi tutti gli immobili a uso abitativo. L’immobile locato deve avere le seguenti caratteristiche: – essere un’unità abitativa con accatastamento da A1 a A11, con la sola esclusione di quelle classificate come A10, cioè uffici; – essere adibito ad abitazione. La cedolare secca potrà essere applicata quindi sia sui contratti a libero mercato che sui contratti agevolati, puo’ essere applicata sia alle locazioni transitorie che ai contratti per gli studenti.

Il regime della cedolare secca è sostitutivo dell’Irpef e delle relative addizionali, nonché dell’imposta di registro e di bollo sul contratto di locazione. In sintesi, sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti, la cedolare secca si applica con un’aliquota del 21%, che scende al 19% per i contratti a canone concordato relativi a immobili siti nei Comuni con carenze di disponibilità abitative (individuati dal Dl 551/1998, all’articolo 1, lettera a e b) e in quelli ad alta tensione abitativa, individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica.

La possibilità di optare per il regime facoltativo di imposizione c.d. della cedolare secca, in luogo della tassazione del reddito fondiario secondo il regime ordinario vigente, è riservato alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento che non agiscono nell’esercizio di un’attività di impresa, o di arti e professioni. Sono quindi esclusi dal regime gli imprenditori ovvero i lavoratori autonomi, anche nel caso in cui concedano in locazione un immobile abitativo ai propri dipendenti. Tenuto conto che la norma consente l’applicazione della cedolare secca solo per gli immobili abitativi locati con finalità abitative, escludendo quelle effettuate nell’esercizio di un’attività di impresa, o di arti e professioni, occorre porre rilievo, al fine di valutare i requisiti di accesso al regime, anche all’attività esercitata dal locatario ed all’utilizzo dell’immobile locato. Esulano dal campo di applicazione della norma in commento, i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo.

L’opzione da parte del locatore per l’accesso a detto regime esplica, tuttavia, effetti anche nei confronti del conduttore che non è più tenuto, per il periodo di durata dell’opzione, al versamento dell’imposta di registro sul contratto di locazione concluso.Per il periodo di durata dell’opzione, inoltre, è sospesa per il locatore la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se detta facoltà è prevista nel contratto di locazione. A tal fine, il locatore è tenuto a comunicare preventivamente con lettera raccomandata al conduttore l’intenzione di esercitare l’opzione e la rinuncia all’aggiornamento del canone.

Inoltre, sono state istituite anche delle nuove sanzioni che valgono per tutti i contratti, sia che i medesimi vengano assoggettati ad Irpef o a cedolare secca e anche se il locatario non è persona fisica.

In caso di omessa registrazione del contratto di locazione si applica la sanzione amministrativa dal 120 al 240 per cento dell’imposta dovuta. Tali misure sanzionatorie sono dovute solidalmente dai soggetti obbligati a chiedere la registrazione del contratto di locazione (parti contraenti per i contratti verbali e le scritture private non autenticate, ovvero parti contraenti e pubblico ufficiale per gli atti pubblici e le scritture private autenticate).

Per i contratti non registrati, registrati per un importo inferiore a quello effettivo e comodati fittizi l’articolo 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311 prescrive che “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli, se ricorrendone i presupposti non sono registrati”. Il legislatore ha stabilito quindi con l’articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo in commento una specifica disciplina per i contratti di locazione ad uso abitativo, che, ricorrendone i presupposti di legge, non sono registrati entro i termini previsti di 30 giorni dalla stipula del contratto o dalla sua esecuzione. In particolare, il comma 8 del medesimo articolo 3 dispone che a tali contratti si applica “la seguente disciplina: a) la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data di registrazione, volontaria o d’ufficio; b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all’articolo 2, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998; c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell’aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti”.

La disciplina in esame regola gli effetti derivanti dalla mancata o tardiva registrazione sulle future vicende del rapporto tra locatario e locatore, per quanto concerne la durata del contratto, il rinnovo del medesimo e la determinazione del canone. In particolare la durata del contratto viene stabilita dalla legge in 4 anni a decorrere dalla data di registrazione (volontaria o d’ufficio). Viene, altresì, previsto che al rinnovo dei contratti di locazione si applica la disciplina di cui all’articolo 2, comma 1, della legge n. 431 del 1998, il quale prevede che i contratti siano rinnovati automaticamente alla scadenza per un periodo di 4 anni, fatte salve l’eccezioni previste dal medesimo articolo 2. A decorrere dalla registrazione del contratto, il canone è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, che trova applicazione dall’anno successivo in base al 75% dell’aumento degli indici ISTAT. Nell’ipotesi, quindi, in cui un contratto di locazione non sia stato registrato o sia registrato tardivamente è dovuta l’imposta di registro e le relative sanzioni da parte di entrambi i contraenti.

Infine, il comma 5, dell’articolo 3 del decreto legislativo prevede un inasprimento delle sanzioni se nella dichiarazione dei redditi il canone derivante dalla locazione di immobili ad uso abitativo non è indicato o è indicato in misura inferiore a quella effettiva. È previsto che si applicano in misura raddoppiata le sanzioni amministrative di cui all’articolo 1, commi 1 e 2, del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471. Pertanto, in caso di omessa indicazione del canone nella dichiarazione dei redditi si applica la sanzione misura dal 240 al 480 per cento dell’imposta dovuta, con un minimo di 516 euro. In caso di dichiarazione del canone in misura inferiore, le sanzioni amministrative si applicano nella misura dal 200 al 400 per cento.

Fatta questa premessa sulla nuova normativa, possiamo rispondere al quesito in questi termini: il conduttore può denunciare all’Agenzia delle Entrate l’esistenza del contratto di locazione mai registrato e per il quale il locatore percepisce il canone “a nero”. Si applicheranno allora le disposizioni sopra ricordate: sia quelle che prevedono la determinazione ex lege circa la durata, il rinnovo e la determinazione del canone, sia quelle che prevedono sanzioni a carico di entrambe le parti (locatore e conduttore) per l’omessa registrazione.

Decreto legislativo del 14 marzo 2011 n. 23 – Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale.

Pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 67 del 23 marzo 2011

Art. 3 Cedolare secca sugli affitti

1. In alternativa facoltativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, il proprietario o il titolare di diritto reale di godimento di unita’ immobiliari abitative locate ad uso abitativo puo’ optare per il seguente regime.

2. A decorrere dall’anno 2011, il canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione, puo’ essere assoggettato, in base alla decisione del locatore, ad un’imposta, operata nella forma della cedolare secca, sostitutiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonche’ delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione; la cedolare secca sostituisce anche le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione. Sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti la cedolare secca si applica in ragione di un’aliquota del 21 per cento. La cedolare secca puo’ essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione. Per i contratti stipulati secondo le disposizioni di cui agli articoli 2, comma 3, e 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, relativi ad abitazioni ubicate nei comuni di cui all’articolo 1, comma 1, lettere a) e b), del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica, l’aliquota della cedolare secca calcolata sul canone pattuito dalle parti e’ ridotta al 19 per cento.

3. Fermi gli obblighi di presentazione della dichiarazione dei redditi, la registrazione del contratto di locazione assorbe gli ulteriori obblighi di comunicazione, incluso l’obbligo previsto dall’articolo 12 del decreto-legge 21 marzo 1978, n. 59, convertito, con modificazioni, dalla legge 18 maggio 1978, n. 191. Nei casi di omessa richiesta di registrazione del contratto di locazione si applica l’articolo 69 del citato testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986.

4. La cedolare secca e’ versata entro il termine stabilito per il versamento dell’imposta sul reddito delle persone fisiche. Non si fa luogo al rimborso delle imposte di bollo e di registro eventualmente gia’ pagate. Per la liquidazione, l’accertamento, la riscossione, i rimborsi, le sanzioni, gli interessi ed il contenzioso ad essa relativi si applicano le disposizioni previste per le imposte sui redditi. Con provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate, da emanare entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore del presente provvedimento, sono stabilite le modalita’ di esercizio dell’opzione di cui al comma 1, nonche’ di versamento in acconto della cedolare secca dovuta, nella misura dell’85 per cento per l’anno 2011 e del 95 per cento dal 2012, e del versamento a saldo della medesima cedolare, nonche’ ogni altra disposizione utile, anche dichiarativa, ai fini dell’attuazione del presente articolo.

5. Se nella dichiarazione dei redditi il canone derivante dalla locazione di immobili ad uso abitativo non e’ indicato o e’ indicato in misura inferiore a quella effettiva, si applicano in misura raddoppiata, rispettivamente, le sanzioni amministrative previste dall’articolo 1, commi 1 e 2, del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471. In deroga a quanto previsto dal decreto legislativo 19 giugno 1997, n. 218, per i redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo, nel caso di definizione dell’accertamento con adesione del contribuente ovvero di rinuncia del contribuente all’impugnazione dell’accertamento, si applicano, senza riduzione, le sanzioni amministrative previste dall’articolo 1, commi 1 e 2, e dall’articolo 13, comma 1, del citato decreto legislativo n. 471 del 1997.

6. Le disposizioni di cui ai commi da 1 a 5 del presente articolo non si applicano alle locazioni di unita’ immobiliari ad uso abitativo effettuate nell’esercizio di una attivita’ d’impresa, o di arti e professioni. Il reddito derivante dai contratti di cui al presente articolo non può essere, comunque, inferiore al reddito determinato ai sensi dell’articolo 37, comma 1, del testo unico delle imposte sui redditi di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917.

7. Quando le vigenti disposizioni fanno riferimento, per il riconoscimento della spettanza o per la determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo, anche di natura non tributaria, al possesso di requisiti reddituali, si tiene comunque conto anche del reddito assoggettato alla cedolare secca. Il predetto reddito rileva anche ai fini dell’indicatore della situazione economica equivalente (I.S.E.E.) di cui al decreto legislativo 31 marzo 1998, n. 109.

8. Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina:

a) la durata della locazione e’ stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d’ufficio;

b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all’articolo 2, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998;

c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione e’ fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell’aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti.

9. Le disposizioni di cui all’articolo 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, ed al comma 8 del presente articolo si applicano anche ai casi in cui:

a) nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo;

b) sia stato registrato un contratto di comodato fittizio.

10. La disciplina di cui ai commi 8 e 9 non si applica ove la registrazione sia effettuata entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore del presente decreto.

11. Nel caso in cui il locatore opti per l’applicazione della cedolare secca e’ sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell’opzione, la facolta’ di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell’anno precedente. L’opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facolta’ di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Le disposizioni di cui al presente comma sono inderogabili.

Locazioni: il conduttore moroso abbandona l’immobile

Salve, l’inquilino moroso di un anno, ha lasciato l’immobile senza comunicarmi la cessione dell’immobile. L’informazione l’ho avuto da terzi in considerazione della mia lontanza.
come posso agire ??
Fabio

Risposta: penso Le convenga chiedere al Tribunale del luogo dove si trova l’immobile in questione la convalida dello sfratto per morosità, chiedendo eventualmente anche l’emissione di una ingiunzione di pagamento per i canoni non pagati. Il procedimento di sfratto è un procedimento sommario relativamente veloce che Le consente di rientrare nella disponibilità del suo immobile.

Locazioni: se l’arredamento e’ scarso posso recedere dal contratto?

Salve,
dal febbraio 2007 sono in affitto in un appartamento semi nuovo, pago 500 euro di affitto e 50 euro di spese condominiali.
In sostanza la problematica è questa: solo vivendo la casa, ho potuto appurare che l’arredamento è scarso, nel senso che i mobili sono pochissimi (ho dovuto comprare delle mensole per il bagno). Il proprietario ha lasciato solo un letto (sporchissimo, perchè in tessuto non rimovibile), un armadio, una cucina che cade quasi a pezzi, due poltrone e due mobiletti storti (non si chiudono e pendono da un lato) che sono posizionati nel soggiorno e una lampada da terra rotta.
Stavo per acquistare una parete attrezzata per il soggiorno e una cucina nuova, ma mi chiedo se ha senso pagare un canone per un immobile arredato.
Cosa mi consigliate? Posso chiedere una riduzione del canone di 50 euro?
Ringrazio anticipatamente e saluto cordialmente.
Grazia

Risposta: non mi pare possibile chiedere una riduzione del canone per questi motivi. Penso che l’appartamento ti sia stato affittato così come tu lo hai visto prima di firmare il contratto. La scarsità e lo stato dell’arredamento erano dunque conoscibili anche prima della firma del contratto. Quindi non mi pare sussista un inadempimento del locatore.

Locazioni e disdetta del contratto alla prima scadena

Buonasera, avrei bisogno di info sulla disdetta anticipata che dovrei mandare al mio conduttore. Mi spiego: ho dato in locazione con contratto 4+4 il mio appartamento in data 1 maggio 2007, ma per necessità personali (aspetto un bimbo) ho bisogno di rientrare in possesso della mia unica abitazione. So che devo dare disdetta motivando. Posso mandare la disdetta in data odierna senza aspettare la scadenza? Loro poi hanno 6 mesi di tempo per andarsene o ho capito male???
Grazie anticipatamente
Mica.

Risposta: il contratto di locazione  stipulato è quello previsto dall’art. 2 comma 1 della L. 431/98 sulle locazioni ad uso abitativo, la cui durata è appunto stabilita in 4 anni,rinnovabili per altri 4, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui al successivo articolo 3, ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3.

L’art. 3 in questione disciplina dunque la “disdetta del contratto da parte del locatore”. In base a questa norma alla prima scadenza del contratto il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, solo ove sussistano i motivi previsti dalla legge, tra i quali rientra anche il caso del locatore che intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado.

Pertanto, se intendi adibire l’immobile oggetto della locazione ad abitazione tua e della tua famiglia, devi comunicare la disdetta al conduttore – specificandone a pena di nullità il motivo – ALMENO sei mesi prima della prima scadenza del contratto (1/5/2011): quindi puoi mandare la disdetta anche oggi, ma il conduttore avrà diritto ad occupare l’immobile fino alla data della scadenza del contratto, ovvero fino al 1/5/2011. Non puoi pretendere che il conduttore liberi prima di quella data l’immobile.

I compensi dell’avvocato: tariffe professionali e patto di quota lite

salve a tutti, avrei una curiosità riguardo la percentuale degli avvocati, in particolare del mio.. vorrei sapere di quanto è la percentuale di un’avvocato; se è fissa o variata!? mi permetto di esporre un esempio: supponiamo che io ho avuto un sinistro stradale mentre conducevo uno scooter venivo tamponato lateralmente da un’auto che non dava la precedenza, ed il giudice di pace mi abbia dato il 50 e 50 della ragione, successivamente io vengo risarcito dall’assicurazione. mettiamo anche che la cifra risarcimento danni sia sui 4000 “dindini” di quanto sarà la percentuale del mio avvocato?? spero d’esser stato chiaro nell’ esporre il quesito.
certo d’una vostra risposta cordiali saluti.
Sergio

Risposta: l’avvocato potrebbe avere diritto ad un percentuale della somma da Te ottenuta a titolo di risarcimento del danno, SOLO SE avete pattuito per iscritto un accordo in questo senso: infatti, la c.d. legge Bersani (L. 248/06) introdotto la possibilità di determinare il compenso dell’avvocato (oltre che in base alle tradizionali tariffe professionali) anche in modo parametrato  al raggiungimento degli obiettivi perseguiti. Si tratta del c.d. Patto di Quota Lite (PQL), che prevede un compenso per le prestazioni dell’avvocato in misura percentuale su quanto ottenuto dal cliente. In questo caso il compenso per le prestazioni dell’avvocato viene colcolato in percentuale rispetto a quanto ricavato dal cliente. Come abbiamo ricordato, il PQL è un accordo tra cliente e avvocato in base al quale si attribuisce a quest’ultimo, a titolo di compenso della attività professionale, una quota dei beni o diritti in lite, oppure si ragguaglia l’onorario al valore dei beni o diritti litigiosi, in ragione di percentuale o di una determinata somma. Tale accordo, inoltre, deve essere redatto per iscritto sotto pena di nullità (art. 2233 c.c.).

Pertanto, in mancanza di un diverso accordo, il compenso dell’avvocato sarà determinato con riferimento alle tariffe forensi e non in misura percentuali su quanto ottenuto dal cliente. Inoltre, il giudice, con la sentenza che chiude il processo, condanna la parte soccombente al rimborso delle spese a favore dell’altra parte e ne liquida l’ammontare insieme con gli onorari di difesa. Questo significa che la controparte che perde  solitamente deve corrispondere alla parte vittoriosa, oltre alla somma dovuta per capitale, anche il compenso per l’attività del Suo avvocato.

Conduttore arrestato e sfratto per morosità

Salve sono il proprietario di uno stabile ove vi è un bar (io posseggo solo le mura non l’arredo) è stato stipulato un contratto di locazione 6 +6 circa tre anni fa con una società i cui titolari e unici lavoratori sono il sig. X e la sig.ra Y. Per motivi familiari la sig.ra Y ha ceduto la gestione del bar al sig. X (non ho rifatto nessun contratto è la medesima socità), il sig. X viene arrestato penso (e spero) rimanga in carcere per un bel pò. (è stata trovata droga nel bar) Il bar non viene messo sotto sequestro fino al processo perchè è interstato a una società dunque senza dire niente ne avvisarmi ri-subentra a gestire il bar la sig.ra Y purtroppo sono passati dei mesi e l’affitto di locazione sia in gestione sig. X e sig.ra Y non viene saldato come pattuito.
Mi sono già rivolto al mio commercialista e preparando le lettere per mancato pagamento da inviare ai genitori del sig. X (causa di impossibilità di ricezione del medesimo) e alla sig.ra Y scopro che la licenza del bar è intensta a un certo sig. Z che non conosco, non facente parte della società con cui ho stipulato il contratto,e che non è presente fisicamente al bar nella gestione quotidiana. Purtroppo anche le lettere inviate non hanno smosso nulla tutto tace… Visti i trascorsi con inquilini morosi e le tempistiche per morosità volevo un pareer e una linea guida su come dovrei gestire la situazione soprattutto in merito al contratto stipulato con una società non intestataria della licenza… mi scuso anticipatamente se mi sono dilungato troppo.
grazie mille per la disponibilità
cordiali saluti
Federico

Risposta: il commercialista dovrebbe fare solo il commercialista e non improvvisarsi avvocato. Non mi è molto chiara la questione della cessione tra soci, ma, nella sostanza, il caso non mi pare particolarmente complesso: considerata la morosità del conduttore ed i tempi non veloci delle esecuzioni per rilascio degli immobili, dovresti affrettarTi ad iniziare il procedimento di sfratto per morosità nei confronti del conduttore dell’immobile. Mi sembra logico che riottenere prima possibile la disponibilità dell’immobile di cui il conduttore non paga più i canoni.  Quindi il mio consiglio è di rivolgersi quanto prima ad un avvocato (non ad un commercialista) per intraprendere lo sfratto; inoltre, la circostanza che uno dei soci sia recluso non rappresenta certamente un ostacolo all’instaurazione della procedura di sfratto.

Infedeltà coniugale e separazione con addebito

Il mio matrimonio è in crisi grave da tanto tempo. da 1 anno e mezzo viviamo in casa ma senza alcuna intimità; 2 anni fa avevo deciso di tornare in toscana dove vivono i miei col bambino; avevo ottenuto il trasferimento col lavoro in toscana e poi ho rinunciato per cercare nuovamente di far funzionare le cose. non è andata bene e da gennaio scorso mi vedo con una persona ( l’ho visto 1 volta al mese ). ora scopro che mio marito mi ha fatta pedinare da gennaio ad oggi e che ha chiesto la separazione, anche se ancora non ho ricevuto niente. Dice che ha le prove della mia infedeltà e vuole rivalersi. Sono disperata. Penso che lo faccia per assicurarsi che io non porti il bambino in toscana (noi siamo in trentino), una volta separati. Lo può fare? ho qualche arma per dimostrare che il nostro era un matrimonio di facciata da tanto tempo?
Federica.

Risposta:  l’art. 151 c.c. prevede la possibilità per il giudice che pronuncia la separazione di stabilire a quale coniuge quest’ultima sia addebitabile. Si tratta della c.d. separazione con addebito, ovvero da un particolare tipo di separazione caratterizzato dal  riscontro, in una delle parti, di comportamenti contrari agli obblighi coniugali. La pronuncia di addebito comporta la perdita del diritto al mantenimento, del diritto all’assistenza previdenziale e dei diritti successori in capo al coniuge “colpevole”. A quest’ultimo spetteranno eventualmente gli alimenti, ove ne ricorrano i presupposti (art. 438 c.c.).

La legge non ha tipizzato le condotte da cui può scaturire una pronuncia di addebito; per cui spetta al giudice accertare in concreto la ricorrenza di comportamenti rilevanti per l’addebito, verificandone l’efficacia causale rispetto alla situazione di intollerabilità della convivenza o al grave pregiudizio per la prole.

La violazione del dovere di fedeltà coniugale di cui all’art. 143 c.c. rappresenta una violazione particolarmente grave che, normalmente, determina l’intollerabilità della prosecuzione della convivenza. Tuttavia, la Cassazione precisa che la pronuncia di addebito non può essere basata sulla semplice violazione dei doveri di cui all’art. 143 c.c., essendo viceversa necessario accertare l’eventuale esistenza di un collegamento tra la detta violazione e l’intollerabilità della prosecuzione della convivenza. Da ciò dunque consegue che, pur a fronte della constata esistenza della violazione degli obblighi in questione, l’addebito della separazione va escluso quando il giudice accerti la preesistenza di una situazione di irrimediabile contrasto fra le parti o nella quale emerga il carattere meramente formale della convivenza, del tutto autonoma dunque rispetto alla successiva violazione e tale pertanto da rimanere insensibile agli effetti da essa altrimenti prodotti. In altre parole i comportamenti rilevanti ai fini della addebitabilità o meno della separazione sono solo  quelli anteriori  alla situazione di crisi della coppia e non anche quelli posteriori: non importa quale sia il comportamento tenuto dai coniugi una volta manifestatasi la frattura; ciò che conta è la condotta che ha provocato la condizione di intollerabilità della convivenza.

L’infedeltà coniugale, dunque, può essere causa dell’addebito della separazione se risulta accertato se ad essa sia, nel caso concreto, riconducibile la crisi dell’unione, mentre il relativo comportamento infedele, se successivo al verificarsi della situazione di intollerabilità della convivenza, non è di per sé solo, rilevante e non può, conseguentemente, giustificare una pronuncia di addebito.