Separazione e destinazione dell’immobile in comproprietà

Buongiorno Dott.
sono una ragazza di 25 anni e da poco convivo con il mio fidanzato.
Mia madre dopo 31 anni di matrimonio con mio padre si è stancata e non lo ama più ; vuole il divorzio .
Anche mio fratello, che ha 30 anni convive a milano.
Sono praticamente loro 2 e una casa !!
La casa in cui vivono è stata da poco ristrutturata con tanti sacrifici dal papà e mi dispiacerebbe vedere buttare all’aria un bene così grande.
Mio papà quando ha acquistato questo immobile l’ha diviso 50% per lui e 50% mamma..
La casa può eventualmente andare agli eredi ? come si fa in questo caso ? attendo risposta . saluti
Federica

Risposta: gentile Federica, l’immobile in questione “andrà” agli eredi solo alla loro morte dei Tuoi genitori. La qualità di erede, infatti, presuppone l’apertura di una successione per causa di morte.
La separazione ed il successivo divorzio comune  non incidono sul bene in comunione, il quale potrà rimanere in comproprietà dei Tuoi genitori. In ogni caso nulla vieta a questi – se lo vogliono – di donare ai figli la proprietà  dell’immobile.

Locazioni: posso revocare la disdetta inviata al locatore?

ho un regolare contratto di fitto locale commerciale da qualche giorno ho comunicato al proprietario la volontà di lasciare il locale per motivi economici posso revocare questa disdetta?grazie
Antonio

Risposta : la disdetta, ovvero il recesso dal contratto, non può essere oggetto di revoca. Quindi alla scadenza del termine di preavviso del recesso, il contratto si estingue. Pertanto, se si vuole che “ripristinare” il contratto, occorre un nuovo incontro delle volontà del locatore e conduttore, ovvero un nuovo contratto.

Divorzio congiunto: è possibile delegare un terzo?

Attualmente vivo in Thailandia, vorrei sapere se in un divorzio consensuale devo necessariamente presenziare all’udienza in tribunale?  per me sarebbe un costo eccessivo , viaggio,soggiorno ecc.
Domenico.

Risposta: se, per un evento di straordinaria rilevanza quale è il matrimonio, il legislatore ha reputato possibile la celebrazione in assenza di uno dei coniugi, sostituito da un “rappresentate”, portatore della volontà dell’assente (vedi art.111 c.c.), così un siffatto meccanismo potrebbe  essere riprodotto per l’atto che scioglie il vincolo coniugale, avuto riguardo al fatto che nel contesto di un procedimento giudiziario il fattore prevalente è la volontà dei coniugi. Questa soluzione sarebbe dettata dalla logica e dal buon senso, tuttavia molti tribunali ritengono che la presenza dei coniugi davanti al giudice sia necessaria sul presupposto che la comparizione personale è condizione essenziale perché per l’esperimento del tentivo di conciliazione e, soprattutto, per prendere atto delle effettiva volontà delle parti.

D’altra parte si deve ricordare che la stessa legge sul divorzio (l. 898/70 e succ. mod.) all’art. 4 comma 7° prevede che “I coniugi devono comparire davanti al presidente del tribunale personalmente, salvo gravi e comprovati motivi, e con l’assistenza di un difensore”.  Pertanto, potrebbe ammettersi che la parte impedita a comparire all’udienza presidenziale per “gravi e comprovati motivi”, posso farsi rappresentare da un terzo all’udienza. A noi è capitato talvolta che, per problemi di salute non temporanei di uno dei coniugi, questi era impedito a comparire in udienza: in questi casi il coniuge impedito è stato rappresentato in udienza da un parente al quale era stata rilasciata una procura speciale con atto notarile.

Vizi dell’immobile e procedimento di ATP

Ci siamo costruiti una bifamiliare con i miei suoceri, con tutti i criteri e regole di costruzioni.Dopo un anno la parete nord dell’immobile si è rienpita di muffa colpendo principalmente la mansarda,le due camere dei figli (un orrore) e qualche altra stanza ma di lieve entità.Abbiamo contattato il geometra responsabile della costruzione e l’impresa edile.Dopo varie valutazioni e qualche tentativo di soluzione, la situazione non è cambiata.Sapendo che il geometra e la ditta sono responsabili,per legge,per 10 anni dell’immobile per le anomalie, come ci possiamo muovere sia a livello edilizio che legale?
Marino

Riposta:  il tema è stato già affrontato in vari post (vedi qui) alla cui lettura di rimanda. In estrema sintesi ricordo che a livello legale Ti puoi muovere chiedendo al Giudice un Accertamento Tecnico Preventivo (ATP): si tratta di un procedimento molto rapido attraverso cui è possibile verificare le cause ed i danni relativi all’oggetto della verifica. A tale scopo il Tribunale nomina un consulente (CTU) con il compito di eseguire le verifiche richieste.

Di seguito si riportano i riferimenti normativi:

Art. 696c.p.c. (Accertamento tecnico e ispezione giudiziale). Chi ha urgenza di far verificare, prima del giudizio, lo stato di luoghi o la qualita’ o la condizione di cose puo’ chiedere, a norma degli articoli 692 e seguenti, che sia disposto un accertamento tecnico o un’ispezione giudiziale (…)  L’accertamento tecnico di cui al primo comma puo’ comprendere anche valutazioni in ordine alle cause e ai danni relativi all’oggetto della verifica. Il presidente del tribunale o il giudice di pace provvede nelle forme stabilite negli articoli 694 e 695, in quanto applicabili, nomina il consulente tecnico e fissa la data dell’inizio delle operazioni.

Art. 696-bis. c.p.c. (Consulenza tecnica preventiva ai fini della composizione della lite). L’espletamento di una consulenza tecnica, in via preventiva, puo’ essere richiesto anche al di fuori delle condizioni di cui al primo comma dell’articolo 696, ai fini dell’accertamento e della relativa determinazione dei crediti derivanti dalla mancata inesatta esecuzione di obbligazioni contrattuali da fatto illecito. Il giudice procede a norma del terzo comma del medesimo articolo 696. Il consulente, prima di provvedere al deposito della relazione, tenta, ove possibile, la conciliazione delle parti.
Se le parti si sono conciliate, si forma processo verbale della conciliazione.
Il giudice attribuisce con decreto efficacia di titolo esecutivo al processo verbale, ai fini dell’espropriazione e dell’esecuzione in forma specifica e per l’iscrizione di ipoteca giudiziale.
Il processo verbale e’ esente dall’imposta di registro.
Se la conciliazione non riesce, ciascuna parte puo’ chiedere che la relazione depositata dal consulente sia acquisita agli atti del successivo giudizio di merito.
Si applicano gli articoli da 191 a 197, in quanto compatibili.

Locazioni: compensazione tra deposito cauzionale e canoni non pagati

Buongiorno,mi trovo nella situazione di essere moroso nei confronti del proprietario di circa 4 mensilita’ di affitto.ho comunicato al proprietario di volermene andare per non causargli piu’ danno economico di quanto gia causato ma ho richiesto la restituzione ella cauzione e lui mi ha risposto di non volerla restituire poiche creditore nei miei confronti.sul contratto pero c’e scritto che la cauzione non e imputabile in conto pigioni salvo l’adempiento delle clausoe contattuali. ma in questo caso e tenuto a restituirla?
Daniele

Risposta: l’obbligo del locatore di restituire il deposito cauzionale sorge al termine della locazione, ma soltanto se il conduttore abbia integralmente adempiuto alle proprie obbligazioni, giacché, diversamente, assume rilievo la funzione specifica del deposito, che è quella di garantire preventivamente il locatore dagli inadempimenti del conduttore. Il locatore, quindi, puo’ soddisfare (in tutto o in parte) il suo credito per i canoni  con il deposito cauzionale ed eccepire l’estinzione del credito di restituzione del deposito del conduttore per effetto della compensazione con il proprio credito.

Separazione e divisione della casa familiare

Sono proprietario congiuntamente a mia moglie di una villa suddivisa in due appartamenti con ingressi indipendenti e corte comune, con piscina ed altri servizi. Siamo in procinto di separarci, purtroppo in via giudiziale, e subisco continue pressioni da parte di mia moglie, avvocato, sulla incombente necessità di trovarmi un alloggio in affitto. Ho domandato nel ricorso l’affido esclusivo e in subordine condiviso di nostro figlio. E’ possibile che io debba lasciare la mia abitazione per far posto all’attuale compagno di mia moglie ed ai di lui figli? Ma la Corte Suprema non si era espressa anche per la convivenza dei coniugi separati o separandi sotto lo stesso tetto? Grazie per la risposta.
Riccardo

Risposta: qualora il figlio venisse affidato a Te o, comunque, il giudice disponga che il figlio continui ad abitare prevalentemente con Te, molto probabilmente ad andarsene dalla casa familiare dovrebbe essere Tua moglie. Quanto alla convivenza sotto lo stesso tetto, questa potrebbe essere ammissibile purchè la casa familiare sia comodamente divisibile in due distinte ed autonome unità immobiliari: circostanza che, nel Tuo caso, sempre sussistere.

Separazione coniugi e durata del diritto di abitazione

Egr. avvocato, sono proprietario della casa (da successione) dove attualmete vivono la moglie e 2 figli. Nella bozza della proposta di separazione consensuale, la controparte ha esplicitato il diritto di mia moglie di vivere nella casa per il resto dellla vita. Le spetta tale diritto?
Flavio

Risposta: direi proprio di no: se la ex casa coniugale appartiene in via esclusiva ad un coniuge, l’immobile in questione potrà essere assegnato all’altro coniuge solo se quest’ultimo è anche il genitore collocatario di figli minori o non economicamente indipendenti. Infatti, il godimento della casa familiare al coniuge che non ne è proprietario e finalizzato unicamente alla tutela della prole. Ne deriva che, venendo meno questo presupposto a seguito del raggiungimento dell’indipendenza economica dei figli, il coniuge assegnatario non ha più titolo per continuare ad occupare l’ex casa coniugale di proprietà esclusiva dell’altro coniuge.

Per disposizione normativa, inoltre, il godimento della casa familiare viene meno nel caso che l’assegnatario non abiti o cessi di abitare stabilmente nella casa familiare o conviva “more uxorio” o contragga nuovo matrimonio.

Parcella dell’avvocato per il processo penale.

Egregio avvocato, io abito in un contesto condominiale e ho subito una querela  da parte di un comdomine per offese. Dopo essermi rivolto ad un avvocato si è svolto il processo davanti al giudice di pace penale di P.  luogo in cui risiedono anche entrambe le parti ed entrambe gli avvocati.
Il processo si è svolto con una prima udienza di circa una mattina di 5 ore dove è stato ascoltato il querelnte, una seconda volta abbiamo atteso assieme al nostro avvocato circa 8 ore in sala d’attesa e poi ci hanno mandato a casa per rinvio , una terza volta con udienza di circa 4 ore dove sono stato ascoltato io ; e infine un’altra mattina di 5 ore  per la discussione finale avvenuta tra avvocati e giudice per la conclusione del processo.
Il processo naturalmente ci ha assolto infatti la querela era una pura invenzione.
Chiedo cortesemente se possibile avere un’idea indicativa del costo totale che ci verrà addebitato dal nostro avvocato,  per evitare spiacevoli sorprese.
Ringrazio per la vostra cortese disponibilità
Distinti saluti

Ivan

Risposta: caro Ivan, non mi è possibile “prevedere” l’ammontare della parcella del Tuo avvocato.  Posso dire che, in mancanza di diversa pattuizione, la parcella dovrà essere redatta sulla base delle tariffe forensi (reperibili facilmente in Internet): in linea generale  la determinazione dell’onorario dell’avvocato deve tener conto della natura, complessità e gravitàdella causa, delle contestazioni e delle imputazioni, del numero e dell’importanza delle questioni trattate e della loro rilevanza patrimoniale; della durata del procedimento e del processo; del pregio dell’opera prestata ;del numero degli avvocati che hanno condiviso il lavoroe la responsabilità della difesa; dell’esito ottenuto,anche avuto riguardo alle conseguenze civili; delle condizionifinanziarie del cliente. Per le cause che richiedono un particolare impegno,per la complessità dei fatti o per le questioni giuridiche trattate, gli onorari possono essere elevati fino al quadruplo dei massimi stabiliti.

E’ Tuo diritto chiedere all’avvocato una specificazione analitica delle varie voci della parcella. Se ritieni che il collega ti chieda più del lecito è possibile chiedere al professionista di sottoporre all’esame del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati la congruità o meno della parcella.

Incidente sulla strada a causa della neve: l’ente proprietario della strada risarcisce fino a prova contraria

Cassazione civile – sentenza 24 settembre – 20 novembre 2009 n. 24529

Quando la causa del sinistro dipende dallo stato della strada, l’ente proprietario di quest’ultima è tenuto a risarcire il danno se non dimostra il caso fortuito o la forma maggiore. E’ quanto ribadito dalla Cassazione che, ancora una volta conferma la responsabilità ex art. 2051 c.c. nei confronti della P.A.

Il caso esaminato dalla Cassazione è quello di un veicolo che, percorrendo una strada di montagna coperta di neve, in corrispondenza di una curva, scivolata a causa della neve stessa. proprio nello stesso punto in cui alcuni giorni prima era avvenuto analogo incidente e dove il guard-rail, danneggiato in occasione del precedente sinistro, all’altezza di un tornante con sottostante scarpata, non era stato tempestivamente ripristinato dalla Provincia, proprietaria della medesima strada. Il proprietario del veicolo danneggiato si vede respinta la domanda risarcitoria sia in primo che in secondo grado, ma la Cassazione gli dà ragione
La Suprema Corte, infatti, censura la decisione del giudice precedente secondo il quale per quanto riguarda le strade, si deve escludere in linea di massima l’applicabilità dell’art. 2051 c.c. nei confronti dell’ente proprietario, poiché tali beni sono oggetto di uso diretto e generale ed hanno una tale estensione da non consentire una idonea vigilanza tesa ad evitare situazioni di pericolo. Secondo la Cassazione, infatti, l’indirizzo secondo il quale l’art. 2051 c.c. è applicabile nei confronti della P.A., per le categorie di beni demaniali quali le strade pubbliche, solamente quando, per le ridotte dimensioni, ne è possibile un efficace controllo ed una costante vigilanza da parte della P.A., tale da impedire l’insorgenza di cause di pericolo per gli utenti, deve ritenersi superato.

La Suprema Corte afferma infatti: “Si ritiene pertanto di dover affermare il diverso principio secondo il quale la responsabilità da cosa in custodia presuppone che il soggetto al quale la si imputa sia in grado di esplicare riguardo alla cosa stessa un potere di sorveglianza, di modificarne lo stato e di escludere che altri vi apporti modifiche. S’è precisato in tal senso: a) che per le strade aperte al traffico l’ente proprietario si trova in questa situazione una volta accertato che il fatto dannoso si è verificato a causa di una anomalia della strada stessa (e l’onere probatorio di tale dimostrazione grava, palesemente, sul danneggiato); b) che è comunque configurabile la responsabilità dell’ente pubblico custode, salvo che quest’ultimo non dimostri di non avere potuto far nulla per evitare il danno; c) che l’ente proprietario non può far nulla quando la situazione che provoca il danno si determina non come conseguenza di un precedente difetto di diligenza nella sorveglianza della strada ma in maniera improvvisa, atteso che solo quest’ultima (al pari della eventuale colpa esclusiva dello stesso danneggiato in ordine al verificarsi del fatto) integra il caso fortuito previsto dall’art. 2051 c.c., quale scriminante della responsabilità del custode”.

“Si ritiene, in sintesi, – continua la Cassazione – che agli enti pubblici proprietari di strade aperte al pubblico transito è in linea generale applicabile l’art. 2051 c.c., in riferimento alle situazioni di pericolo immanentemente connesse alla struttura o alle pertinenze della strada, indipendentemente dalla sua estensione (Cass. 29 marzo 2007, n. 7763; Cass. 2 febbraio 2007, n. 2308; Cass., 3.4.2009, n. 8157).
Nella fattispecie per cui è causa la responsabilità non può essere esclusa dal caso fortuito, essendo questo individuabile in relazione a quelle situazioni di pericolo provocate dagli stessi utenti, ovvero da una repentina e non specificamente prevedibile alterazione dello stato della cosa che, nella specie, non è dato individuare.
L’errore dell’impugnata sentenza è dunque consistito: nell’escludere l’applicabilità dell’art. 2051 c.c. in ragione della estensione del bene demaniale, nella specie l’intera rete stradale della provincia di Trento.
Per quanto riguarda l’impossibilità, nel breve periodo trascorso dal precedente sinistro, di procedere alla riparazione del guard-rail ed in merito all’adeguatezza dell’attività con cui la P.A.T. si era attivata, deve rilevarsi che le relative considerazioni si pongono al di fuori del principio di diritto insito nell’art. 2051 c.c., per cui a nulla rileva, in tale ambito, l’indagine sulla diligenza dell’ente proprietario e sull’adeguatezza del suo intervento, profili che invece rilevano nell’ambito dell’accertamento della responsabilità ai sensi dell’art. 2043 c.c. La P.A. per escludere la responsabilità che su di essa fa capo a norma dell’art. 2051 c.c. deve infatti provare che il danno si è verificato per caso fortuito, non ravvisabile come conseguenza della mancata prova da parte del danneggiato dell’esistenza dell’insidia. La vittima infatti non deve provare quest’ultima, cosi come non ha l’onere di provare la condotta commissiva od omissiva del custode, essendo sufficiente che provi l’evento danno ed il nesso di causalità con la cosa”.

Vizi dell’immobile locato: risponde anche il mediatore immobiliare?

Salve Avv. Falusi
Avrei una domanda da porle credendo possa essere di interesse comune.

- Ho affittato un appartamento con 2 camere da letto a inizio Ottobre 2009 presso un’agenzia immobiliare.
- Ad oggi, 25 Novembre 2009, verifico problemi di umidità/condensa nelle camere da letto esposte sull’esterno dell’edificio.
- Muffa estesa dal soffitto fino a terra in una camera e muffa estesa nella parte bassa di una parete nell’altra camera.
- L’appartamento affittato è al 2piano di 2 conpreso piano terra.
- Lateralmente all’edificio vi è uno stabile di 1 piano quindi le camere dell’appartamento preso in affitto non sono circondate da altri edifici.
- Inizialmente tali problemi non erano evidenti perchè erano coperti da armadi pesanti e tinteggiatura.
- La tinteggiatura è stata giudicata di bassa qualità indicata per fondo scala o cantine.
- La tinteggiatura era stata eseguita SOLO nelle parti con problemi di muffa (pittura bianca marcata nelle parti ora danneggiate).
- Accorgimenti che inizialmente non erano evidenti perchè l’appartamento è stato visto nel periodo caldo di fine Settembre 2009.
- L’agenzia mi ha dato l’appartamento dicendomi che era in condizioni idonee per quanto riguarda la tinteggiatura e altro.

Premetto che ho letto con interesse i casi “appartamento invaso dall’umidità” (http://avvocatoblog.wordpress.com/2007/10/15/appartamento-invaso-dallumidita/) e “Muffa e umidità nell’appartamento locato.” (http://avvocatoblog.wordpress.com/2008/01/31/muffa-e-umidita-nell%E2%80%99appartamento-locato/) le domando:

- Posso citare l’agenzia immobiliare per danni avendomi presentato un appartamento con problemi di umidità, camuffati da tinteggiatura/armadi e presenti da almeno un anno?

- Le confermo da almeno un anno perchè spostando gli armadi ho trovato nella parte bassa CD e piccoli pupazzetti tipo edicola per bambini appartenenti al vecchio conquilino sposato e con figli di bassa età.

Cordiali saluti e grazie del servizio che ci dedica.

Ivan

Risposta: la ringrazio innanzi tutto per l’apprezzamento. Per quanto riguarda la domanda posso dire che l’eventuale azione di responsabilità per i vizi presenti nell’immobile deve essere esercitata nei confronti del locatore.  A mio avviso l’agenzia incaricata della mediazione immobiliare non potrà essere coinvolta nell’azione di responsabilità, a meno che non si riesca a dimostrare che il mediatore era a conoscenza dei gravi vizi presenti nell’immobile e non ha riferito la circostanza al futuro conduttore. Infatti, il mediatore è tenuto ad un obbligo di corretta informazione delle parti, che comprende l’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili, con la comune diligenza che si richiede al mediatore, in quanto figura professionale disciplinata dal codice civile e dalla legge n° 39 del 1989. Nel caso di specie mi sembra difficile dimostrare che il mediatore era ha conoscenza dei vizi.