Locazioni e recesso del conduttore

Salve, mi trovo in una situazione un pò anomala.
Qualche giorno fa la mia proprietaria di casa ci ha comunicato che non ci rinnoverà più il contratto di locazione che scade ad agosto 2010. Noi al momento avremmo trovato un altro appartamento che sarebbe libero a settembre, a giorni invieremo la raccomandata al proprietario ma non rispetteremo i 6 mesi di preavviso previsto. In questo caso dobbiamo comunque pagare l’affitto di tutti i sei mesi? anche se il proprietario anni fa ci ha restituito la caparra che abbiamo versato quando siamo venuti ad abitare qui 16 anni fa circa?
Grazie fin da ora.
Erika

Risposta: la restituzione della caparre non ha niente a che vedere con l’obbligo di provvedere al pagamento dei canoni che grava sul conduttore fino alla cessazione del contratto che, per effetto del recesso da Lei esercitato, avverrà dopo il decorso del termine semestrale di preavviso.

Imperizia del dentista

Sono stato dal dentista , mi ha messo tre denti finti , solo che dopo alcuni giorni sono tornato in quanto il canino era troppo lungo e toccava i denti sotto , mi è stato detto che sentiva l’odontotecnico che ha fatto il lavoro per vedere se si poteva accorciare . L’odontotecnico mi ha visto ed ha detto che si poteva accorciare , alcuni giorni dopo su appuntamento torno dal dentista per il lavoro ,gli dico non è che poi si rovina ? no no … risultato del lavoro: sembra di avere un dente rotto e non un canino , inoltre si è rovinata la parte posteriore ed il dente dietro si vede nero . Al che io dico che non mi piace cosi , il dentista dice che per rifare il lavoro devo pagare la parte del laboratorio e la sua me la fa gratis , totale dovrei pagare 940 euro , quando ne ho gia pagati 2400 per lo stesso lavoro. Le sembra giusto ?
Flavio

Risposta: in effetti non mi pare giusto. Da quanto riferisce potrebbe trattarsi di un caso di imperizia dell’odontoiatra, dal quale può pretendere che il lavoro sia ri-fatto ” a regola d’arte” senza ulteriori spese. In mancanza di accordo con il Suo dentista, se l’inadempimento di quest’ultimo può ritenersi grave, Lei ha diritto alla risoluzione del contratto e quindi a chiedere la restituzione delle somme già versate (in questo senso Tribunale Roma, 30 aprile 2007) oltre al risarcimento del danno. Infatti, la responsabilità del medico è di natura contrattuale e se il lavoro svolto dal medico non è riuscito, si presume una sua colpa: spetterà eventualmente al medico dimostrare il contrario.

Sono obbligato a riparare il veicolo danneggiato a seguito di incidente stradale?

Egregio Avvocato,
ho subito un tamponamento e la mia compagnia assicuratrice intende offrirmi una somma basata sul costo dei ricambi e della manodopera decurtati dell’IVA perché non ho riparato la vettura, avendo l’intenzione di venderla e di acquistarne un’altra più piccola. Esiste un obbligo di riparare la vettura danneggiata?
Anticipatamente ringrazio

Risposta: Lei non è obbligato a riparare la vettura danneggiata in seguito ad un incidente stradale; pertanto, se è intenzionato a fare riparare  il veicolo avrà diritto a ricevere dalla compagnia di assicurazione un importo equivalente al danno subito, ma certamente non l’IVA sulla riparazione non eseguita.

Fine della convivenza: se il partner non se ne vuole andare da casa?

Buona giornata, per quanto riguarda la separazione del convivente, se il partner non se ne vuole andare da casa, come si fa? Naturalmente la violenza non è ammessa, neanche immagino cambiare le chiavi quando l’altro è fuori di casa. Basta una diffida scritta o ci deve essere una sentenza del giudice?
Grazie
Angiolino

Risposta: una volta cessata la convivenza more uxorio, il convivente proprietario esclusivo dell’immobile precedentemente destinato alla convivenza ha il diritto di ottenerne il rilascio da parte dell’altro convivente, il quale non ha alcun titolo per continuare a utilizzare l’abitazione. Infine, qualora, per effetto della tensione venutasi a determinare tra i conviventi, la prosecuzione della convivenza divenga fonte di pericolo, il convivente che ha in proprietà o in locazione la casa familiare può chiedere ed ottenere un provvedimento di urgenza che ordini all’altro di abbandonarla.

Se la casa familiare appartiene ad entrambi i conviventi, e vi sono figli minori, in caso di cessazione della convivenza, in applicazione analogica dell’art. 155, 4º comma, c.c., essa può essere assegnata a quello che sia affidatario dei figli minori. Inoltre, il genitore affidatario del figlio minore, o maggiorenne non economicamente autosufficiente, nato durante la convivenza more uxorio e riconosciuto da entrambi i genitori, ha diritto all’assegnazione della casa familiare di proprietà esclusiva dell’altro genitore, affinché possa usufruire dell’ambiente domestico ove è vissuto e possa limitare il disagio e le difficoltà conseguenti alla cessazione della convivenza fra i genitori.

Rinunciare al riscaldamento centralizzato non esonera dalle spese di conservazione dell’impianto

Tribunale di Bari, sentenza  25 maggio 2009 n. 1845

Non è tenuto al pagamento delle spese per la conservazione dell’impianto di riscaldamento il condomino che distaccatosi dall’impianto prova che da quest’ultimo non v’è aggravio di gestione o squilibrio termico.
L’obbligo del condomino di partecipare alle spese di conservazione dell’impianto di riscaldamento centrale sussiste anche quando il medesimo sia stato autorizzato a rinunziare all’uso del riscaldamento centralizzato ed a distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto comune, ovvero abbia offerto la prova che dal distacco non derivano né un aggravio di gestione od uno squilibrio termico. Solo in tale ultima ipotesi, il condomino è esonerato dall’obbligo del pagamento, ma delle sole spese occorrenti per il suo uso, se il contrario non risulti dal regolamento condominiale. Pertanto, fermo l’obbligo del condomino di partecipare alle spese di conservazione, quest’ultimo potrebbe essere esonerato dalle sole spese occorrenti per l’uso dell’impianto a condizione che dimostri di essere stato autorizzato dall’assemblea condominiale a rinunziare all’uso del riscaldamento, e ad effettuare il distacco delle diramazioni dell’immobile in suo godimento dall’impianto comune.

Fonte: www.giurisprudenzabarese.it

Locazione e cessione di azienda: il conduttore cedente deve pagare i canoni se non vi provvede il cessionario

Buongiorno, mi chiamo Giuliana e ho il seguente problema: ho preso in affitto un locale ad uso commerciale da Inpdap io come ditta fisica, dopo 7 mesi ho venduto l’attività ad una società srl , questi non hanno mai pagato il canone di affitto per un valore di 70000, 00 EURO, inpdap ha emesso ingiunzione in solido nei miei confronti e nei confronti della società. Conclusioni io ho proprietà personali la srl non ha nulla, io sono tra l’altro in separazione giudiziale con mio marito e non posso tutelare la mia casa overo 50% in quanto è facile che facciano ingiunzione provvisoria esecutiva sulla mia casa. Sono disperata aiutatemi per favore le sto pensando tutte. La casa è una vita di sacrifici. Grazie Molte

Risposta: purtroppo l’art.36 della legge 392/1978 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani) al riguardo è chiaro: “Il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte…”

Pertanto, in mancanza di una liberazione ottenuta dal locatore, quest’ultimo ha diritto a richiedere il pagamento dei canoni di locazione a Lei (quale cedente dell’azienda e del contratto di locazione), in caso di inadempimento della società cessionaria.

Contratto di locazione ed interessi sul deposito cauzionale

Caro Avv.
Il mio proprietario di casa ha inserito nel contratto una clausola che nega gli interessi sul deposito cauzionale.
Come mi devo comportare? é una clausola lecita?
Grazie

Risposta: il locatore di un immobile urbano è obbligato (anche se nel contratto c’e’ scritto diversamente) a corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale versato da quest’ultimo. Tale obbligo ha natura imperativa in quanto persegue la finalità che la cauzione, mediante gli interessi percepibili dal locatore, possa tradursi in un aumento del canone della locazione. Questi interessi devono essere corrisposti annualmente al conduttore anche in difetto di una sua espressa richiesta. Se il locatore omette di corrispondere alla fine di ogni anno gli interessi, questi si sommano al deposito cauzionale producendo a loro volta interessi.

Separati sotto lo stesso tetto?

Gent. avvocato, sono madre di tre ragazze nel mese di giugno ho ottenuto dopo comparizione delle parti in fase dibattimentale x separazione giudiziale, l’assegnazione della casa coniugale, della quale io e il mio ex marito siamo comproprietari al 50/ il suo godimente e l’assegno x la figlia minore. nella prima parte del provvedimento il giudice trascrive pero’ che eventualmente mio marito poteva coabitare nella stessa apportando un muro divisorio trasformando cioe’ l’abitazione in due nuclei abitativi. questo pero’ dimenticando di scrivere che io dovevo essere d’accordo. adesso mi ritrova con un muro in carton gesso che divide in parte l’abitazione anche se pero’ noi continuiamo a convivere sotto lo stesso allogio occupando ancora ognuno le proprie camere dividendo gli stessi spazi questo perche’ io nn sono d’accordo alla divisione della casa. Come posso far correggere il provvedimento in urgenza,corro il rischio che il provvedimento venga trasformato in suo favore??

Visto che la convivenza tra lui e le ragazze me compresa e’ divenuta quotidianemente motivo di turbamento e scontro quotidiano?io me ne andrei se ne avessi la possiblita vista la situazione divenuta oramai insostenibile tra l’altro pagola meta’ del mutuo che e’ di 300 euro,e uno stipendio di 1.200 circa nn ho alternative mentre lui e’ proprietario di un altra casa.

Avevamo  intravisto un  barlume di serenita’ x me’  e le mie tre figlie, invece una sola parola nn messa ci ha ributtate nella disperazione e violenza piscologica che ormai da troppo tempo sopportiamo. ….grazie
Giuseppina

Risposta: cara Giuseppina, non conoscendo le circostanze esatte della vicenda, non posso esprimermi con precisione su questo provvedimento giudiziale (lo potrà fare certamente l’avvocato che l’assiste). Certo è che a Lei, quale affidataria delle figlie, ha diritto di continuare ad abitare nella casa familiare anche se l’abitazione è in comproprietà con Suo marito. Non è escluso che a quest’ultimo possa essere consentito di continuare ad abitare nella casa ex familiare, a condizione, però, che questa sia facilmente divisibile in modo da poter ricavare due unità abitative distinte (ipotesi, peraltro, non molto frequente).

Il divorzio non è “automatico”

Buongiorno Avvocato, parlando con la mia ex moglie “sono separato da quasi 3 anni” mi ha detto che è uscita una legge da pochissimo tempo nella quale dopo i 3 anni di separazione avviene automaticamente il divorzio, vorrei sapere se è vero oppure no.
Distinti Saluti

Risposta: direi proprio di no. Nessuna modifica è stata apportata all’art. 3 (comma II) della legge 898/70 (c.d. sul divorzio) secondo cui il divorzio può essere chiesto quando “è stata pronunciata con sentenza passata in giudicato la separazione giudiziale fra i coniugi, ovvero è stata omologata la separazione consensuale (…) In tutti i predetti casi, per la proposizione della domanda di scioglimento o di cessazione degli effetti civili del matrimonio, le separazioni devono essersi protratte ininterrottamente da almeno tre anni a far tempo dalla avvenuta comparizione dei coniugi innanzi al presidente del tribunale nella procedura di separazione personale anche quando il giudizio contenzioso si sia trasformato in consensuale”.

Assistenza e Consulenza on line

Ogni giorno riceviamo moltissimi quesiti con richieste di consulenza su casi specifici e di cui viene spesso evidenziato il carattere di urgenza. Richieste di questo tipo non possono essere evase sul blog. Al riguardo ricordiamo che:

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